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　　本報(bào)記者 胡金華 上海報(bào)道

　　當(dāng)不斷有保險(xiǎn)公司加入到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時(shí)，得風(fēng)氣之先獲得不動(dòng)產(chǎn)投資牌照的保險(xiǎn)公司，則已經(jīng)在市場上開賣與自身開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)相關(guān)的保險(xiǎn)產(chǎn)品。

　　12月17日，記者從泰康人壽了解到，該公司正在建設(shè)的北京昌平養(yǎng)老社區(qū)，已經(jīng)對外銷售掛鉤的養(yǎng)老產(chǎn)品，300萬即可獲得入住這一社區(qū)的資格。12月18日，合眾人壽相關(guān)人士透露，該公司在武漢的養(yǎng)老項(xiàng)目，采用兩種方式正式對外銷售，一是通過購買相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品獲得入住資格，二是在年齡達(dá)到一定條件后，直接去現(xiàn)場看房，進(jìn)行租售。

　　同時(shí)，更多保險(xiǎn)公司正走在剛剛獲得牌照或者申請牌照的路上。12月6日，新華人壽宣布獲得保監(jiān)會批復(fù)的允許股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資的兩張牌照；12月12日，人保集團(tuán)旗下人保投資控股公司向監(jiān)管層遞交上述兩項(xiàng)投資牌照申請，如不出意外，也將很快獲得批復(fù)。統(tǒng)計(jì)顯示，今年內(nèi)，進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的保險(xiǎn)公司已達(dá)8家。

　　險(xiǎn)企的香餑餑

　　在無法直接進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的背景下，保險(xiǎn)資金將目標(biāo)鎖定在了未來盈利前景看似美好的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上。又有兩家保險(xiǎn)公司在年末的時(shí)候，開始大舉進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　記者了解到，獲得股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資牌照后，新華人壽對外稱，此舉在投資領(lǐng)域方面拓寬了保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道，為提升投資收益提供了可能性。

　　12月19日，本報(bào)記者聯(lián)系新華人壽相關(guān)人士，對于即將投資哪些不動(dòng)產(chǎn)，則并未獲得信息。而此前有消息稱，新華人壽已在海南借助一個(gè)大型城市建設(shè)項(xiàng)目介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并同時(shí)在廣州、上海、吉林等地找尋合適的地址。2011年11月，新華人壽董事長康典在上海時(shí)就曾考察地塊，以備養(yǎng)老社區(qū)之用，新華未來在上海的布局甚至并不只限于一個(gè)分公司。

　　與此相對應(yīng)的則是，人保集團(tuán)旗下的投資控股公司計(jì)劃將與中信醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司設(shè)立規(guī)模300億的不動(dòng)產(chǎn)投資基金，專投養(yǎng)老項(xiàng)目，而在一個(gè)月前，人保投資控股還是攜手羅斯洛克資本有限公司，探討不動(dòng)產(chǎn)投資、債權(quán)、股權(quán)等領(lǐng)域的合作，雙方擬設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資基金。

　　“今年保險(xiǎn)公司拿地的熱情相比以往任何一年都來得強(qiáng)，諸如平安、國壽、泰康等保險(xiǎn)公司，所拿的地塊成本并不高，用途是以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為主，但是這些地方絕大多數(shù)都是二三線城市，有些則是一線城市的邊緣，雖然中國面臨著強(qiáng)大的養(yǎng)老壓力，而以投入產(chǎn)出的比例來考量，對于這些項(xiàng)目，未來的盈利前景還有待觀察。不過，相對于這幾年資本市場的大幅下跌，保險(xiǎn)資金尋求新的投資渠道也是分散風(fēng)險(xiǎn)?！鄙虾Ｘ?cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)系教授許謹(jǐn)良分析指出。

　　以中國人壽(601628,股吧)為例，其準(zhǔn)備投資230億的福建廈門海滄養(yǎng)老養(yǎng)生基地以及200億的河北養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目國壽（廊坊）萬莊生態(tài)健康城，在全國建6個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生基點(diǎn)，潛在投資總額近千億。截至目前，上述多家保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)的總規(guī)模已達(dá)數(shù)千億元。

　　模糊的產(chǎn)銷模式

　　對于保險(xiǎn)公司而言，養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)在建，但是不是要等到房子建完，所有相關(guān)配套設(shè)施都齊全的時(shí)候，才正式對外吸引老年人群呢？顯然不是，保險(xiǎn)公司已迫不及待地“預(yù)銷售”這些還在建設(shè)中的社區(qū)了。

　　“我們之前推出了一款終身養(yǎng)老計(jì)劃，是國內(nèi)首個(gè)綜合養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。不過想要獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的資格，條件是購買滿300萬元的保險(xiǎn)產(chǎn)品，也并不針對這一款計(jì)劃，但是具體的入住方案以及租金費(fèi)用等都還沒有確定?！?2月17日，泰康人壽網(wǎng)站一位客服在對于相關(guān)養(yǎng)老社區(qū)掛鉤保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售的時(shí)候，如是告訴記者。

　　合眾人壽相關(guān)人士12月18日對本報(bào)記者表示，凡是在2012年11月20日至2013年11月19日期間投保并最終承保且保費(fèi)達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的客戶，在未來可以享受由合眾健康產(chǎn)業(yè)（武漢）投資有限公司提供的增值優(yōu)惠入住養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)。被保險(xiǎn)人年滿65周歲起至75周歲期間，可在入住前18個(gè)月向合眾健康產(chǎn)業(yè)公司申請入住合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)，經(jīng)評估符合入住條件，合同被保險(xiǎn)人可以享受增值入住的權(quán)利。而被保險(xiǎn)人入住社區(qū)時(shí)，保險(xiǎn)產(chǎn)品賬戶內(nèi)的累積金額將全部劃付給合眾健康產(chǎn)業(yè)公司，沖抵入門費(fèi)和房屋租金，沖抵后金額不足的，需要另外補(bǔ)足，退住合眾優(yōu)年生活社區(qū)的，增值金額也不予返還。

　　“另外也有一種方式是實(shí)物租售，可以到社區(qū)現(xiàn)場來看房，如果年滿65周歲，并且滿足其它條件，也可以入住這個(gè)社區(qū)。”同日，合眾健康產(chǎn)業(yè)公司一名電話客服人員告訴本報(bào)記者。

　　記者也了解到，無論是泰康人壽還是合眾人壽，其推出的產(chǎn)品主要面向的人群都是中高端人群。泰康客服人員直接稱，300萬元的起點(diǎn)金額是以投資理財(cái)為主，保險(xiǎn)產(chǎn)品的選擇則并不重要。

　　“中國未來面臨巨大的養(yǎng)老壓力，但是從現(xiàn)在保險(xiǎn)公司所建的養(yǎng)老社區(qū)也能看出它針對的也并不是普羅大眾，市場上所需要的依然是興建更多的普通養(yǎng)老院。”上海社科院一位專家也指出。

　　值得一提的是，按照保監(jiān)會規(guī)定，保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，不得自行開發(fā)建設(shè)投資項(xiàng)目，不得以分拆形式銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，不得利用銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入，這讓保險(xiǎn)商的經(jīng)營模式只能限定在“只租不售”的范圍內(nèi)。

　　許謹(jǐn)良也指出，有些企業(yè)打著養(yǎng)老的名義賣房子，也有保險(xiǎn)資金以養(yǎng)老的名義圈地，整個(gè)房地產(chǎn)界對養(yǎng)老地產(chǎn)的投資目的也是魚龍混雜，這樣一個(gè)投資周期長、見效慢的行業(yè)，國內(nèi)目前缺乏可供借鑒的盈利模式?，F(xiàn)在也有不少外資欲收購中國的敬老院，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最大的問題是管理，保險(xiǎn)公司目前的營銷模式是否符合社區(qū)未來成型后的發(fā)展，也有待觀察。

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