無(wú)憂保早報(bào)：無(wú)憂保是業(yè)界領(lǐng)先的個(gè)體社保自助繳納平臺(tái)，全國(guó)首創(chuàng)通過(guò)微信平臺(tái)提供新型社保繳納服務(wù)，全面開(kāi)啟中國(guó)社保自由繳時(shí)代。

　　地產(chǎn)商、保險(xiǎn)企業(yè)、中石化紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn) 但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)目前存在三大問(wèn)題

　　“養(yǎng)老社區(qū)入住門(mén)檻從200萬(wàn)元被提高到了300萬(wàn)元。”近日有市民告訴記者，從泰康人壽個(gè)險(xiǎn)渠道購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)產(chǎn)品入住泰康養(yǎng)老社區(qū)的資金門(mén)檻提高了100萬(wàn)元，或者年繳保費(fèi)30萬(wàn)元，分10年期繳費(fèi)，或者一次性繳費(fèi)300萬(wàn)元。

　　記者了解到，養(yǎng)老地產(chǎn)這塊誘人的“香餑餑”已經(jīng)被越來(lái)越多的企業(yè)“盯上”。不但萬(wàn)科、綠城、保利、首創(chuàng)、華潤(rùn)等大型房企紛紛“試水”，更有泰康、新華等險(xiǎn)企欲出手打造養(yǎng)老社區(qū)，甚至連“賣(mài)油郎”中石化都宣布以總投資80億元進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。盡管如此，養(yǎng)老地產(chǎn)也面臨不少問(wèn)題，對(duì)于老年消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，入住“門(mén)檻”高企，而對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金回籠速度又十分緩慢。作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)這片“藍(lán)?！敝刑幪幎际请y以忽略的暗礁。文/表 潘彧、周慧

　　問(wèn)題一：入住門(mén)檻高，其他費(fèi)用還不少

　　目前，市場(chǎng)上可供選擇的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品基本分為“房企系”和“險(xiǎn)企系”兩大類(lèi)型，但無(wú)論是哪一類(lèi)，“門(mén)檻”都同樣高不可攀。

　　由祈福地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，位于番禺祈福新邨內(nèi)的祈福護(hù)老公寓，是廣州（樓盤(pán)）最早出現(xiàn)的養(yǎng)老地產(chǎn)之一。記者從祈福護(hù)老公寓網(wǎng)站上看到，該公寓是以“合租”方式，一套房分成數(shù)間出租，月租金4500~8000元。如果是兩夫妻同住，可以選擇月租1.3萬(wàn)元或1.55萬(wàn)元的兩房。除了餐費(fèi)和醫(yī)生簡(jiǎn)單的身體檢查費(fèi)用，其他護(hù)理費(fèi)用均要自理，記者計(jì)算了一下，兩房的月租已可以在祈福小區(qū)內(nèi)供一套別墅?！坝捎谙M(fèi)較高，在這里住的老年人多來(lái)自我國(guó)香港地區(qū)或其他國(guó)家，內(nèi)地老人反而不太多。”一位祈福內(nèi)部人士表示。

　　而近期，由頤和集團(tuán)打造的、“天價(jià)售賣(mài)20年使用權(quán)”的養(yǎng)老地產(chǎn)頤福居被炒得火熱。根據(jù)此前的媒體報(bào)道，一間20多平方米的單間，需要花費(fèi)28萬(wàn)元至45萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一個(gè)vip床位的20年使用權(quán)，每個(gè)月還要另外繳納數(shù)千元的服務(wù)和管理費(fèi)用。記者昨日致電頤福居，其工作人員稱(chēng)：“我們要7月份才開(kāi)業(yè)，月租金還未定，想入住就先登記。”

　　“保險(xiǎn)系”養(yǎng)老地產(chǎn)的情況也沒(méi)有好到哪里去。記者了解到，險(xiǎn)企養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式主要是客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)指定產(chǎn)品以獲得入住資格，例如前文所說(shuō)的泰康養(yǎng)老社區(qū)入住門(mén)檻高達(dá)300萬(wàn)元。

　　值得注意的是，即使交了這筆數(shù)百萬(wàn)元的“入場(chǎng)費(fèi)”，也并不代表一勞永逸。有銷(xiāo)售人員告訴記者，物業(yè)管理費(fèi)、保潔服務(wù)費(fèi)、基礎(chǔ)文化娛樂(lè)活動(dòng)費(fèi)、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、限定額度內(nèi)的能源費(fèi)用等或需要入住后再進(jìn)行繳納。

　　問(wèn)題二：成本高周期長(zhǎng)，回報(bào)模式待考

　　雖然入住養(yǎng)老社區(qū)對(duì)于大部分老年人是一個(gè)大額花銷(xiāo)，但對(duì)于企業(yè)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)資金回收周期長(zhǎng)，配套要求高，實(shí)屬“微利”產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)“蛋糕”雖大，但企業(yè)如何“下咽”仍是一個(gè)問(wèn)題，甚至連最基本的回報(bào)模式依然還在探索之中。

　　戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管及董事黎慶文曾經(jīng)對(duì)本報(bào)記者表示：“真正有養(yǎng)老服務(wù)的項(xiàng)目，往往不光是賣(mài)產(chǎn)權(quán)，而是做會(huì)籍銷(xiāo)售，以會(huì)籍來(lái)獲得相關(guān)的養(yǎng)老保障，類(lèi)似傳統(tǒng)老人院的"高級(jí)化"版本，但是會(huì)給每個(gè)老年人提供獨(dú)立的房屋和空間?！?/P>

　　而縱觀目前養(yǎng)老地產(chǎn)的收費(fèi)模式現(xiàn)狀，“房企系”大都是采取會(huì)員費(fèi)+月租或服務(wù)費(fèi)的模式，而“險(xiǎn)企”系大都采取購(gòu)買(mǎi)保單附贈(zèng)入住資格+月租或服務(wù)費(fèi)的模式，“會(huì)籍銷(xiāo)售”的模式較為清晰。

　　但與傳統(tǒng)房地產(chǎn)購(gòu)地開(kāi)發(fā)售賣(mài)的高周轉(zhuǎn)模式相比，開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)還需要有醫(yī)療、護(hù)理等前期投入，初期成本本來(lái)就比普通樓盤(pán)要偏高，而其長(zhǎng)期收租的模式導(dǎo)致資金回籠速度明顯緩慢許多。

　　與中石化合作進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的同野惠澤投資有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃總監(jiān)周健此前在接受坦言道，其將打造的項(xiàng)目“價(jià)格肯定會(huì)比周邊的樓盤(pán)價(jià)格高?！辈⑶翌A(yù)測(cè)該項(xiàng)目要收回成本至少要10年以上。而對(duì)于已經(jīng)經(jīng)營(yíng)多年的祈福護(hù)老公寓，其內(nèi)部人士坦言：“每年都還要往里投錢(qián)”。

　　問(wèn)題三：后續(xù)配套堪憂，傳承功能不足

　　雖然養(yǎng)老地產(chǎn)“看起來(lái)很美”，但是，目前多數(shù)的養(yǎng)老地產(chǎn)依然處于“紙上談兵”的狀態(tài)。

　　記者了解到，“保險(xiǎn)系”多數(shù)的養(yǎng)老社區(qū)仍然處于布局階段，有的產(chǎn)品已經(jīng)售出，可是地塊卻仍未拿到。以泰康人壽的養(yǎng)老社區(qū)為例，除了北京（樓盤(pán)）和上海（樓盤(pán)）的地塊已經(jīng)確定，其他仍處于布局階段。新華保險(xiǎn)已在西安（樓盤(pán)）、武漢（樓盤(pán)）建立兩個(gè)健康管理中心，在北京延慶和密云的項(xiàng)目選點(diǎn)也獲得董事會(huì)批準(zhǔn)，與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的新型養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品也在申報(bào)中。

　　而“房企系”的養(yǎng)老地產(chǎn)則存在以“養(yǎng)老”為噱頭、后續(xù)配套良莠不齊的隱憂。黎慶文坦言，真正買(mǎi)房養(yǎng)老要看社區(qū)是否確實(shí)具備護(hù)理團(tuán)隊(duì)、家政團(tuán)隊(duì)、醫(yī)療團(tuán)隊(duì)進(jìn)行服務(wù)?！胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作的開(kāi)發(fā)也罕有成功案例，原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的盈利模式大不相同：一個(gè)是追求短期套現(xiàn)，一個(gè)是追求長(zhǎng)期服務(wù)獲利?！?/P>

　　同時(shí)，其認(rèn)為，由于養(yǎng)老社區(qū)偏重服務(wù)，相比起傳統(tǒng)的“養(yǎng)老地產(chǎn)化”在財(cái)富傳承方面往往較差?！霸趶V州及珠三角地區(qū)，目前還沒(méi)有出現(xiàn)有完全產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老社區(qū)，大部分只有使用權(quán)”，這也會(huì)導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)的“瓶頸”。

眾所周知，社保斷繳的風(fēng)險(xiǎn)非常大，會(huì)影響到醫(yī)保就醫(yī)、買(mǎi)房、搖號(hào)、子女入學(xué)諸多方面，因此穩(wěn)定、便捷、成熟、官方認(rèn)證成了評(píng)價(jià)社保服務(wù)業(yè)的首要因素。無(wú)憂保自成立以來(lái)，專(zhuān)注個(gè)體社保和公積金服務(wù)，五大優(yōu)勢(shì)六大保障確保社保繳納無(wú)憂，安全無(wú)憂，調(diào)基無(wú)憂，資金無(wú)憂，成為C端客戶(hù)的首選品牌信任品牌。 小編有話說(shuō)：謝謝這么優(yōu)秀的你來(lái)看文章，有什么想對(duì)小編說(shuō)的盡管來(lái)吧，大家的支持就是我們的動(dòng)力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問(wèn)，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515