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　　晚報(bào)記者 張駿斕 報(bào)道

　　作為國內(nèi)老齡化最嚴(yán)重的城市，上海正吸引越來越多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的落地。而記者調(diào)查多個(gè)已開業(yè)或正在規(guī)劃的養(yǎng)老項(xiàng)目，無論外資、險(xiǎn)資還是國內(nèi)投資公司及房地產(chǎn)商，都將目標(biāo)人群定在中高端，面對動(dòng)輒幾十萬元的入會(huì)費(fèi)、上萬元的月費(fèi)，顯得有些曲高和寡。業(yè)內(nèi)人士指出，周邊配套缺、價(jià)格偏高、缺乏標(biāo)準(zhǔn)化政策支持成養(yǎng)老行業(yè)三大攔路虎，如何解決這些問題是打造老年宜居社區(qū)的關(guān)鍵。

　　各路資金追捧養(yǎng)老地產(chǎn)

　　5月13日，上海星堡老年服務(wù)有限公司在中國的首個(gè)綜合養(yǎng)老社區(qū)正式開業(yè)，該項(xiàng)目由復(fù)星和美國的峰堡投資集團(tuán)共同投資開發(fā)，這也是復(fù)星集團(tuán)首次在國內(nèi)嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)占地18000平方米，坐落在寶山區(qū)一個(gè)已建成的商辦小區(qū)中，包括150套獨(dú)立生活單元，有一室戶到大兩室戶等戶型，同時(shí)也提供50個(gè)單獨(dú)居住和雙人居住的協(xié)助式護(hù)理床位。社區(qū)1-2層是公共區(qū)，包括餐廳、咖啡廳、健身房、棋牌室、書畫藝術(shù)室、教室、圖書館、茶吧、電腦房和中西醫(yī)結(jié)合的診所。

　　上海星堡老年服務(wù)有限公司首席市場官王雨珂表示，目前試運(yùn)行期間已有20多位老人入住，還有近60位老人支付了定金預(yù)約入住。入住客有大學(xué)教授、歸國華僑，有的子女是企業(yè)家，也有退休金3000元左右的老人將房產(chǎn)租售后到星堡社區(qū)居住，“未來星堡還會(huì)在上海乃至全國尋找建設(shè)更多養(yǎng)老社區(qū)的機(jī)會(huì)，不僅租賃，也可能自建?！睆?fù)星集團(tuán)養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理兼星堡老年服務(wù)有限公司總裁江山介紹。

　　隨著中國老齡化發(fā)展，有意角逐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的不止復(fù)星集團(tuán)，還包括萬科、保利、綠城等大型房企，以及以泰康、新華、國壽、太保、太平、平安為代表的保險(xiǎn)資金。其中，太平集團(tuán)已經(jīng)基本敲定在上海青浦區(qū)高達(dá)20億元的養(yǎng)老地產(chǎn)投資計(jì)劃。在上海崇明島拿地建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目基礎(chǔ)上，泰康人壽去年又在上海松江區(qū)與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司簽訂土地開發(fā)協(xié)議。

　　大量的外資機(jī)構(gòu)也在覬覦中國養(yǎng)老市場這塊誘人的蛋糕。今年4月份，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在官網(wǎng)宣布，將和美資背景的哥倫比亞太平洋(601099,股吧)公司組建中外合資企業(yè)，用于在中國開發(fā)和經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。其實(shí)，哥倫比亞太平洋的中國子公司凱健國際總部就設(shè)在上海，其第一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目“凱健”于2012年10月試營業(yè)，位于上海市徐匯區(qū)華展路一個(gè)居民區(qū)。凱健還計(jì)劃2013年秋天在上海浦東新區(qū)開設(shè)第二家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。而與復(fù)星合作的峰堡投資集團(tuán)，其私募基金投資組合中就包括美國最大的兩家養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營商。

　　設(shè)施雖齊全費(fèi)用不菲

　　與其他養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目或社會(huì)養(yǎng)老院相比，星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)首創(chuàng)了月費(fèi)全包制，除了住宿費(fèi)用，包括一日三餐、公共事業(yè)費(fèi)和維護(hù)費(fèi)、客房清潔、24小時(shí)緊急醫(yī)療回應(yīng)、社區(qū)內(nèi)設(shè)醫(yī)療診所等。老人根據(jù)入住房型的不同，每月繳納7100元到3萬元不等的費(fèi)用。 “中國老人非常節(jié)約，月費(fèi)全包這種模式比較適合。比如，老年人可以將室內(nèi)溫度一直維持在適宜溫度，不用再惦記著電費(fèi)了。 ”“好是好，價(jià)格也不菲啊。 ”上海大學(xué)退休教師陳女士參觀星堡社區(qū)后有些惋惜地說。除了月費(fèi)，新入住的每戶還要根據(jù)選擇的戶型不同一次性先付入住費(fèi)4萬元-4.5萬元不等，主要是根據(jù)老年人要求對家具及電器設(shè)備進(jìn)行配置，合同一般是簽訂兩年的，只入住一年的話，入住費(fèi)可以返還一半，兩年后的費(fèi)用可能根據(jù)市場情況進(jìn)行調(diào)整。 “這里最小的戶型是50平方米，月費(fèi)7100元，好一點(diǎn)的戶型基本是萬元以上，對于一般退休職工而言，感覺還是有點(diǎn)高。 ”陳女士說，不過由于項(xiàng)目臨近中環(huán)，周邊有一些交通及生活配套，她想和老伴先申請?jiān)囎∫幌?。在陳女士看來，現(xiàn)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的費(fèi)用越來越高，“有些門檻都從50萬元升到100萬元了。 5年時(shí)間翻了一倍，以后有可能想住也住不起了。 ”

　　位于浦東康橋的親和源，就是門檻翻了一倍的項(xiàng)目。作為國內(nèi)最早運(yùn)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目之一，其定位高端的設(shè)計(jì)讓參觀者心潮澎湃，其會(huì)員制養(yǎng)老模式也讓外界質(zhì)疑不斷。親和源股份有限公司副總裁華山介紹，會(huì)員制采取不記名卡和記名卡兩種形式。從去年開始購買不記名卡入會(huì)需支付98萬元 （最開始的是50萬元），此卡可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。選擇該卡，每年還必須支付3萬元—7萬元不等的會(huì)費(fèi) （根據(jù)房型不同）。

　　另一種是記名卡，有效期至老人生命終結(jié)，但有一個(gè)15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費(fèi)用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過的部分免費(fèi)。該卡對應(yīng)大中小三種戶型，價(jià)格從45萬元-88萬元不等，另外每年需支付3萬元的會(huì)費(fèi)。

　　親和源會(huì)員卡出售之初，市場反響不盡如人意。 2007年-2008年，出售的會(huì)員卡不到幾十張。那時(shí)整個(gè)社區(qū)總共才有11戶人家。到了2010年，親和源迎來了摯信資本1億元的風(fēng)險(xiǎn)投資，再加上大浦東的合并，使得項(xiàng)目的入住率提高不少。 “現(xiàn)在我們的入住老人已經(jīng)有1000多人了，兩年前差不多已收回成本了。 ”華山透露。

　　新興項(xiàng)目面臨三大障礙

　　對于一個(gè)總體容量可達(dá)3000人的項(xiàng)目，親和源目前的入住率仍有空間可挖，而其周邊的配套未跟上，也讓部分老年人感覺不適應(yīng)?！巴砩咸察o了，不習(xí)慣。 ”試住過該項(xiàng)目的忻女士表示。去年底，她和幾個(gè)朋友申請到了去親和源的試住機(jī)會(huì)?！吧暾埖搅艘恢艿臅r(shí)間，但是住了一天后，我和兩個(gè)朋友就逃回來了。 ”忻女士坦言，這個(gè)社區(qū)內(nèi)環(huán)境不錯(cuò)，但晚上出行實(shí)在不方便，要是有什么事情，打車要等很久。同時(shí)晚上社區(qū)內(nèi)也太安靜，像她這樣喜愛熱鬧的人有些不習(xí)慣。

　　“價(jià)格偏高，周邊配套缺，已經(jīng)成為很多新興養(yǎng)老項(xiàng)目的通病?！鄙虾ｃy康老年公寓院長汪曉鳴坦言，今年已經(jīng)有很多老年人因?yàn)樽〔粦T在郊區(qū)的養(yǎng)老院，最后都搬了回來。而動(dòng)輒近百萬元的入住費(fèi)用，也使得目前養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目曲高和寡。

　　作為企業(yè)，必然是有盈利目的的，親和源的董事長奚志勇表示，他們的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確只有一些中高端老年人才能負(fù)擔(dān)，但希望逐漸可以通過政府補(bǔ)貼來完成。在奚志勇看來，傳統(tǒng)養(yǎng)老院因?yàn)槿狈€(gè)性化的服務(wù)，導(dǎo)致很多機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品浪費(fèi)，這才促使高收入老人轉(zhuǎn)向高端產(chǎn)品。要解決這一問題，政府可以選擇把一部分補(bǔ)貼給予年長者，讓其自主選擇養(yǎng)老產(chǎn)品，這樣也可以同時(shí)解決中低端老年人的養(yǎng)老問題。但目前這方面仍舊未有所突破。華山也向記者透露，目前親和源正在大力發(fā)展服務(wù)輸出，除了與萬科合作外，目前洽談的還有中海和藍(lán)光等地產(chǎn)大鱷，由對方出資造房子，自己則承擔(dān)起運(yùn)營的管理。在業(yè)內(nèi)看來，這種擴(kuò)張模式，有效規(guī)避了資金難題，未來親和源主要會(huì)把精力投放在管理模式，但也是對目前困局的一種變通方式。

　　缺乏標(biāo)準(zhǔn)化政策支持無疑是滬上養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的癥結(jié)所在。同策研究咨詢中心總監(jiān)張宏偉表示，對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。這對于急速增長的床位需求及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，政策支持還是缺乏的，從拿地、建設(shè)與經(jīng)營階段，起碼想進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域的開發(fā)建設(shè)企業(yè)或運(yùn)營企業(yè)都是一頭霧水。即使有一些補(bǔ)貼政策，也是針對個(gè)別企業(yè)量身定做而來，并沒有統(tǒng)一的、公開的標(biāo)準(zhǔn)化的政策支持這些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)，這對于上海養(yǎng)老床位的新增以及未來運(yùn)營服務(wù)都增加了變數(shù)。

眾所周知，社保斷繳的風(fēng)險(xiǎn)非常大，會(huì)影響到醫(yī)保就醫(yī)、買房、搖號(hào)、子女入學(xué)諸多方面，因此穩(wěn)定、便捷、成熟、官方認(rèn)證成了評(píng)價(jià)社保服務(wù)業(yè)的首要因素。無憂保自成立以來，專注個(gè)體社保和公積金服務(wù)，五大優(yōu)勢六大保障確保社保繳納無憂，安全無憂，調(diào)基無憂，資金無憂，成為C端客戶的首選品牌信任品牌。 小編有話說：謝謝這么優(yōu)秀的你來看文章，有什么想對小編說的盡管來吧，大家的支持就是我們的動(dòng)力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515