無憂保不僅是優(yōu)質(zhì)社保繳納平臺，還要做個體社保利益的捍衛(wèi)者，根植用戶，服務(wù)用戶，關(guān)注國家政策，解讀地方信息，實時跟進，解決個體社保繳納和享受社會保障遇到的各個疑難問題。

　　對于講究未雨綢繆的國人而言，老無所依一直是悲慘人生的代表型遭遇，是每個人生活中最不想觸碰到的警戒線，卻在漸漸照進現(xiàn)實，讓我們不得不面對。與日益嚴峻化的養(yǎng)老問題相比，解決問題之道卻遲遲沒有出現(xiàn)，或者被提出卻無法真正付諸實踐。引入中國十年有余的“以房養(yǎng)老”，自2003年出現(xiàn)在公眾視野之后，呼吁聲議論聲不斷，但至今仍沒有一家金融機構(gòu)成功推行過此類產(chǎn)品。隨著2014年3月保監(jiān)會兩年期政策試點的開啟，“以房養(yǎng)老”再次引發(fā)廣泛關(guān)注，但最終能否突破十年困局，在諸多行業(yè)人士看來，依然是個未知數(shù)

　　十年“試水”

　　所渭以房養(yǎng)老，實際上是一種產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金的模式，即為反向住房抵押貸款。擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險（放心保）公司等金融機構(gòu)，由相應的金融機構(gòu)綜合評估借款人的年齡、預計壽命、健康狀況、房屋的現(xiàn)在價值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。

　　與“租賃養(yǎng)老”和養(yǎng)老社區(qū)等其他養(yǎng)老模式不同的是，在整個抵押期間，房主將繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)，并負責維修。當房主去世后，相應地，金融機構(gòu)將獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，并對房屋進行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款的本息，金融機構(gòu)同時享有房屋的升值部分。

　　通過“住房反向抵押貸款”實現(xiàn)以房養(yǎng)老，在歐美已運作多年且相當成熟，在我國卻直到2003年才由中國房地產(chǎn)開發(fā)集團前總裁孟曉蘇提出。據(jù)悉，孟曉蘇在2003年3月將“建立反向抵押貸款的壽險服務(wù)”建議報送給當時剛剛上任的國務(wù)院總理溫家寶，溫家寶當天批示給兩個主管部門主要負責人。

　　在當時的信件中孟曉蘇提出，這種金融產(chǎn)品是國外成熟市場經(jīng)濟下的成熟保險品種，引進它將健全我國老年人養(yǎng)老保障，同時推動保險業(yè)的發(fā)展。然而這一想法始終沒有得以實踐，當時保監(jiān)會并沒有對這個進行專利保護，也沒有支持，并且缺少“同盟者”。

　　之后數(shù)年，關(guān)于“以房養(yǎng)老”模式的聲音越來越多。2006年，全國政協(xié)委員、時任建設(shè)部科學技術(shù)司司長賴明就建議對此成立課題組進行調(diào)研，選擇大城市做試點，等到運作成熟后向全國推廣。2011年，在全國召開的社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進會上，民政部部長李立國說，城鄉(xiāng)老人家庭中，空巢家庭超過50%，部分大中城市達70%。民政部將試推“以房養(yǎng)老”。民政部副部長竇玉沛指出，要積極引導企業(yè)開發(fā)老年食品、老年住宅、“以房養(yǎng)老”等服務(wù)市場。

　　“盡管孟曉蘇一直抱有這股熱情，但確實一直沒能投以實踐研發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計。直至去年年底，國務(wù)院常務(wù)會議提出"開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點"的要求，保監(jiān)會也挑選出幾家保險公司進行座談，要求各個險企抓緊調(diào)研，在一季度一定要有進展。”幸福人壽相關(guān)人士表示。這件事的背景是，從2003年首次提出“以房養(yǎng)老”概念，十年之后，2013年9月13日，國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，“以房養(yǎng)老”成為了保險業(yè)界預期的重點試點業(yè)務(wù)之一。

　　隨后，在2014年3月，中國保監(jiān)會向各人身保險公司下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見(征求意見稿)》，計劃在北京、上海、廣州、武漢四個城市先行試點。記者從上海保監(jiān)局相關(guān)人士處得知，目前保監(jiān)局剛剛接到政策指令，下級保監(jiān)局需要經(jīng)過一定的反應流程，對于下一步該如何協(xié)調(diào)相應的簡單管理，目前還沒有具體方向。“一要加強宣傳，正確引導監(jiān)管；二要監(jiān)督保險公司依法合規(guī)經(jīng)營；三要規(guī)范業(yè)務(wù)流程，充分保障老年消費者權(quán)益不受損害?！睆V東保監(jiān)局表示接下來的工作將主要針對這三個方面。

　　未富先老

　　“以房養(yǎng)老”模式引發(fā)各方關(guān)注目光的背后，是中國日益膨脹的養(yǎng)老需求缺口。根據(jù)聯(lián)合國教科文組織制定的標準，60歲以上人口比例達10%，或65歲以上老人占比達到7%，就意味著該國步入老齡化社會。根據(jù)這一標準，我國早在2001年已進入了老齡化社會。同時，我國也是惟一一個老年人口超過1億的國家。截至2012年底，我國60周歲以上老年人口已達1.94億，并可能在2025年突破3億，進入深度老齡化社會只是時間問題。

　　在去年兩會期間，全國政協(xié)委員、合眾人壽保險股份有限公司董事長戴皓就曾表示，六七年以后中國養(yǎng)老需求將“海浪式”地到來，政府必須做好相應的準備，“以房養(yǎng)老”會有新的突破。

　　人口老齡化的同時，隨之產(chǎn)生的是日益嚴峻的養(yǎng)老難題。隨著1952年和1953年出生的人口進入老年期，中國迎來了第一個老年人口增長高峰，60歲以上老齡人口達1.94億人。老年人口的高齡、失能(生活不能自理)和空巢化將進一步加劇應對人口老齡化的嚴峻性和復雜性。截至2012年底，80歲及以上高齡老年人口達2273萬人，失能老年人口3600萬人，慢性病患病老年人口0.97億人，空巢老年人口0.99億人。2025年之前，高齡老年人口將保持年均增長100萬人。由于人口老齡化超前于現(xiàn)代化，“未富先老”和“未備先老”日益凸顯，老年人面臨著貧困、疾病、失能、服務(wù)、照料、精神關(guān)愛等諸多困難和問題。

　　與此同時，由于計劃生育一代陸續(xù)開始進入老年期，無子女和失獨(喪失獨生子女)老年人越來越多。2012年中國至少有100萬個失獨家庭，且每年以約7.6萬個的數(shù)量持續(xù)增加。

　　預計到2050年，我國老年人口將達到4.2億，占總?cè)丝诮?5%，即意味著每4個人中就有1位老年人。到那時，中國的老齡人口數(shù)量將比英國、法國、德國、意大利、日本這5個發(fā)達國家的總?cè)丝诩悠饋磉€要多。而我國養(yǎng)老保險金的缺口越來越大，中央財政用于養(yǎng)老保險的撥款與5年前相比整整翻了10倍多。在“未富先老”的國情下，如何切實解決好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質(zhì)量，是擺在我國政府面前的大課題。

　　在中國人口老齡化危機日趨嚴重的背景下，把“以房養(yǎng)老”作為試點進行實施，是養(yǎng)老理念和機制上的創(chuàng)新，也是養(yǎng)老模式市場化的有益嘗試。既能盤活老年人既有的房產(chǎn)資源，又能大力提升養(yǎng)老保障水平，達到市場化養(yǎng)老的作用和目的。行業(yè)人士指出，在公共財政養(yǎng)老乏力的情況下，“以房養(yǎng)老”作為一種商業(yè)化養(yǎng)老工具，將固定資產(chǎn)配置成養(yǎng)老資源，可以增進服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效益，不失為解決養(yǎng)老難題的有效補充。

　　但是，也有另一種觀點認為，推行“以房養(yǎng)老”是在國內(nèi)養(yǎng)老體系不健全情況下，政府對其公共養(yǎng)老職責的一種推脫?！梆B(yǎng)老問題從很大程度上講，已經(jīng)成為一個社會問題。引入市場機制，通過新型商業(yè)化運作為國內(nèi)民眾提供一種新的養(yǎng)老選擇，目的是美好的，但卻忽視了國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境的復雜性。”某房地產(chǎn)市場研究人士告訴記者，監(jiān)管當局推行“以房養(yǎng)老”的直接目的可能是盤活這部分資產(chǎn)，激活消費，其養(yǎng)老的實際功能能否實現(xiàn)仍是個未知數(shù)。

　　事實上，“以房養(yǎng)老”模式在國內(nèi)也曾有過幾次嘗試，但均以失敗告終。在銀行業(yè)，中信銀行作為第一家也是唯一一家試水“養(yǎng)老按揭”的銀行，實驗的效果也不是很理想。2011年，中信銀行在全國范圍內(nèi)發(fā)行首張中老年客戶專屬借記卡—“信福年華”卡，養(yǎng)老按揭就是該卡的一項增值服務(wù)。

　　記者了解到，通過該業(yè)務(wù)，老年人本人或法定贍養(yǎng)人可以將房產(chǎn)作為抵押向銀行申請貸款用于老年人養(yǎng)老用途，銀行核定一定貸款額度后按月將貸款資金劃入老年人賬戶，由老年人用于支付相關(guān)養(yǎng)老費用。借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。但從各地的市場反饋情況來看，雖然有一些市民咨詢該業(yè)務(wù)，但付諸行動者并不多。

　　在全國各個地方，不同形式的“以房養(yǎng)老”在施行過程中，效果均不甚理想。曾有南京獨居老人主動提出“以房養(yǎng)老”，但因監(jiān)管責任無法厘清、市場沒有先例等因素，至今沒有銀行等金融機構(gòu)愿意承接。從各種嘗試和討論中可以看到，有關(guān)“以房養(yǎng)老”的問題一直存在，且各方觀點博弈從未停息。

　　難點重重

　　十年徘徊中，“以房養(yǎng)老”爭議主要集中在房屋70年產(chǎn)權(quán)、房價不穩(wěn)定風險、傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念抵觸、配套設(shè)施不完善等方面。試點意見公布以后，記者聯(lián)系了平安人壽等多家保險公司相關(guān)負責人，均表示目前對于“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)尚無明確計劃。

　　據(jù)悉，保監(jiān)會將試點意見稿只發(fā)給了兩家保險公司，其中一家是最早提出該理念的幸福人壽。該公司負責人表示，“這次的保險項目涉及保險業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等多個行業(yè)和政府部門，我們必須借助評估公司等第三方力量。因此這個保險產(chǎn)品設(shè)計偏于復雜，幸福人壽的產(chǎn)品還在設(shè)計的過程中，業(yè)務(wù)還沒開展起來?！?/P>

　　“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品本身牽涉面極廣，且與之相關(guān)的不穩(wěn)定經(jīng)濟因素較多，這是保險公司在推行該產(chǎn)品時非常謹慎的原因。作為“以房養(yǎng)老”概念發(fā)起人的孟曉蘇在2006年創(chuàng)建幸福人壽之時，曾總結(jié)出有3個障礙妨礙了保險業(yè)推動“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。第一，擔心房價下跌。孟曉蘇介紹說:“未來如果房屋增值了，增值的部分應該和老人分享；如果房子(價格)跌了，保險公司要頂著，不能把風險拋給老人?！?/P>

　　孟曉蘇認為，過去十年中國的房價都有漲無跌，甚至成倍增長。再加上當前北上廣等地對房子存在著剛需，因此未來房價一定不會下跌。即使十年二十年后有所回落，但整體算下來房價還是上漲的。

　　但北京工商大學保險系主任王緒瑾則認為，房子作為我國居民剛性需求，就短期市場而言降價的波動將十分有限，但長遠來看，隨著我國人口增長減速，未來房產(chǎn)市場面臨一定的貶值風險，這對于“以房養(yǎng)老”來說將是一個巨大的考驗。

　　上海某地產(chǎn)界人士更是明確表示，以房養(yǎng)老在中國目前的經(jīng)濟環(huán)境下完全不具備現(xiàn)實操作性，保險公司與老人在房產(chǎn)價值的評估上很難達成一致?！白鳛楸ｋU公司，肯定會盡可能的考量未來房地產(chǎn)下跌帶來的風險，而在當下高漲的房價面前，這就很難與投保對象在定價上談攏。如果養(yǎng)老費率定的過低，老人完全可選擇其他理財方式達到養(yǎng)老目的?！彼J為，政府部門如果僅僅擔當監(jiān)督和指導的作用，缺乏對養(yǎng)老群體的財政補貼，“以房養(yǎng)老”這一商業(yè)運營模式的試點很可能以失敗告終。

　　第二就是傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的桎梏。在中國，老年人如果只有一套房子，往往都希望傳給子女，子女也理所當然將房子作為父輩遺產(chǎn)繼承。“國內(nèi)，絕大多數(shù)的老年人還是會將房產(chǎn)交由子女繼承，只有極少數(shù)沒有兒女、退休金不高，而又想晚年過上更好生活的老年人才會選擇走"以房養(yǎng)老"這條路?！蹦潮ｋU行業(yè)人士告訴記者，以房養(yǎng)老的目標消費人群特征明顯，決定了這種產(chǎn)品將偏小眾化，但即使接受度有限，對保險公司而言仍具有較大發(fā)展空間。

　　對此，孟曉蘇表示，“目前有房子無子女的老人占全國近2億老人的10%，其中"失獨"老人有200萬，今后每年還會新增7.6萬。這是一個很大的數(shù)字，即使這其中只有1%的老人愿意選擇住房反向抵押貸款，對保險公司而言也是個大市場。因此，在沒有產(chǎn)品的時候就害怕沒有市場是沒有道理的。”

　　第三則是70年產(chǎn)權(quán)問題。孟曉蘇指出，這其實是個誤讀，因為現(xiàn)在中國房產(chǎn)證和土地證合一，而且2007年出臺的《物權(quán)法》指出土地可自動續(xù)期就已經(jīng)解決了這一問題。同時，政策制定者本身也要受政策限制，因此民眾要對政策和政策制定者要有一個基本信任，不必過于擔心土地自動續(xù)期時繳費問題。

　　“實際上，70年產(chǎn)權(quán)的問題并非最大的阻礙，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的，有相應的自動續(xù)期，國家未來也會延長土地的使用權(quán)限。以房養(yǎng)老最重要的問題在于它對中國人的生活習慣、傳統(tǒng)文化理念提出巨大的挑戰(zhàn)，甚至是相違背的?！敝袊嗣翊髮W中國社會保障研究中心副主任楊立雄表示，在中國的傳統(tǒng)家庭倫理觀念里，未來長時間還是會穩(wěn)定地以家庭養(yǎng)老和政府養(yǎng)老為主，而且子女繼承父輩的財產(chǎn)是中國家庭財產(chǎn)繼承的準則。一旦老人把房子反向抵押給銀行，將會面臨很多倫理上的沖擊。

　　此外，行業(yè)人士指出，“以房養(yǎng)老”不是一項單獨的政策，需要一系列配套政策予以支撐。比如，房產(chǎn)定價和資產(chǎn)評估機制該如何科學合理地形成？與之密切相關(guān)的諸如土地、金融、保險、社會保障等制度如何因應調(diào)適以達無縫對接。房屋的質(zhì)量也是一個要命的問題，最近浙江奉化市區(qū)一幢僅有20年房齡的住宅樓突然坍塌造成房屋滅失人員傷亡的惡性事件，敲響了房屋質(zhì)量問題的警鐘。

　　一家總部位于上海的外資保險公司相關(guān)負責人就表示，保險公司專業(yè)人員配備、合作方資源、不動產(chǎn)風險管理與處置、獲利周期、產(chǎn)品接受度、險企在此類項目中的核心競爭力等等都將決定此類項目是否能順利開展，必須要與能非常好的管理和處置不動產(chǎn)的第三方聯(lián)手，才有可能比較好的開展此類項目。

　　他山之石

　　“以房養(yǎng)老”模式在中國雖未成型，但在海外發(fā)達國家早已展開。自荷蘭最早通過倒按揭方式解決老年人住房問題后，“以房養(yǎng)老”模式不斷創(chuàng)新，各國在與相應市場需求緊密掛鉤的基礎(chǔ)上，紛紛試行這種模式?；蛟S通過對比，結(jié)合中國實際，能給國內(nèi)“以房養(yǎng)老”的試行提供借鑒和啟示。

　　值得一提的是，雖然起源于荷蘭，但“以房養(yǎng)老”在荷蘭卻并不成功。這主要是因為荷蘭高質(zhì)量的養(yǎng)老保障政策:65歲退休可獲得工作時收入的70%以上。由于有著高額的養(yǎng)老回報，就自然不需要再靠房子去養(yǎng)老。荷蘭的例子說明，“以房養(yǎng)老”的實施情況與一個國家的養(yǎng)老保障政策和水平有著重要關(guān)系。所以，撇開具體養(yǎng)老政策談“以房養(yǎng)老”注定失之偏頗。

　　在一般國家，“以房養(yǎng)老”都主要是指老年人把擁有獨立產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，按月或年從這些機構(gòu)收取養(yǎng)老金，直到去世或住進養(yǎng)老院再用房屋歸還貸款。比如在英國就有約20%左右50歲以上的老年人采取這種方式。但英國的老人還可以有另一種“以大換小”的選擇，即將面積較大的房子出售，再換置小房，用這之間的差價款來養(yǎng)老。此外，英國有不少老年人把自己的養(yǎng)老地點選擇在西班牙、南非等國家。這些國家物價低，英國老人把本國住宅出售后，可在物價便宜的國家享受到比本國更好的生活和服務(wù)。

　　相較于“以房養(yǎng)老”在荷蘭的遇冷，加拿大在“以房養(yǎng)老”上的個性化政策，則使得這一養(yǎng)老模式取得了比較大的成功。金融機構(gòu)會根據(jù)貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。比如超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間，只要不搬家不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到生命的最后，在后人處理房產(chǎn)時折還貸款。

　　新加坡的“以房養(yǎng)老”同樣取得了成功，在該國，只要是60歲以上的老年人，都可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)或金融機構(gòu)，由這些機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人去世時產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處置，“剩余價值”(房價減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。

　　在日本，“以房養(yǎng)老”有著較為苛刻的門檻。這一政策主要針對的是一些退休后仍想繼續(xù)居住在自己老房子里的低收入老人。以東京為例，申請人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。此外，申請人家庭的人均收入要低于當?shù)氐钠骄鶚藴?，其已?jīng)獲得低保福利的家庭不得同時享受這項政策，而申請人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價值在1500萬日元(約合人民幣120萬元)以上的獨門獨戶建筑，集體住宅不可以申請。

　　縱觀“以房養(yǎng)老”在國外的成功經(jīng)驗，它都不僅僅是體現(xiàn)這項政策本身的成功，而是其背后包含了其他一系列完善政策的支持。比如完善的產(chǎn)權(quán)制度，房屋不存在使用年限，免除了金融機構(gòu)的后顧之憂；比如設(shè)立遺產(chǎn)稅或個人資產(chǎn)增值稅制度，假如房屋等財產(chǎn)由子女繼承，那么就需要交納不菲的稅費，這就使得部分民眾更傾向于“以房養(yǎng)老”。

　　某房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，盡管海外“以房養(yǎng)老”模式較為成功，但很顯然，中間也存在一些致命的缺陷。如果中國試圖學習國外先進的經(jīng)驗，就應摒棄這些錯誤的做法。這包括:違背倫理的模式創(chuàng)新將失去市場、經(jīng)濟危機的干擾將影響模式的推進等。

　　比如，日本壽險公司之所以不情愿參與“以房養(yǎng)老”模式，就在于日本經(jīng)濟在持續(xù)不振之下，房產(chǎn)遭貶值的可能性遠遠大于升值的可能性。保險公司顯然不愿意接手此類巨額風險的“燙手山芋”。如何抵御經(jīng)濟周期帶來的風險，減少相應干擾，是“以房養(yǎng)老”模式亟需研究的問題。

　　從國際上來看，“以房養(yǎng)老”都只是一種補充性的養(yǎng)老手段。社會的養(yǎng)老重任，絕大部分仍要靠公共財政支撐下的多層次社會養(yǎng)老保障體系。

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