無(wú)憂保不僅是優(yōu)質(zhì)社保繳納平臺(tái)，還要做個(gè)體社保利益的捍衛(wèi)者，根植用戶，服務(wù)用戶，關(guān)注國(guó)家政策，解讀地方信息，實(shí)時(shí)跟進(jìn)，解決個(gè)體社保繳納和享受社會(huì)保障遇到的各個(gè)疑難問(wèn)題。

　　CUBN記者 鄧麗娟 北京報(bào)道

　　隨著社會(huì)的老齡化加劇，現(xiàn)階段市場(chǎng)上的養(yǎng)老地產(chǎn)已是亂象叢生，如何讓養(yǎng)老地產(chǎn)健康有序地發(fā)展，成為當(dāng)務(wù)之急。而此時(shí)養(yǎng)老設(shè)施用地政策終于出臺(tái)，頂層設(shè)計(jì)有了具體定調(diào)，讓難題有望破冰。

　　為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》精神，大力支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，國(guó)土資源部4月23日對(duì)外公布了《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》。

　　早在2013年，國(guó)務(wù)院相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就養(yǎng)老用地的工作對(duì)國(guó)土部做出了具體要求，之后由國(guó)土部土地利用管理司承擔(dān)《意見(jiàn)》制定工作。國(guó)土部土地利用管理司先后和北京市國(guó)土局等相關(guān)部門進(jìn)行了溝通以及意見(jiàn)收集，并開(kāi)始了對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的調(diào)研工作。2013年5月《意見(jiàn)》初稿出臺(tái)，國(guó)土部土地利用管理司組織研討會(huì)，邀請(qǐng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人、專家、北京市國(guó)土局等業(yè)內(nèi)人士參與探討。經(jīng)過(guò)近一年醞釀，2014年4月17日，《意見(jiàn)》正式印發(fā)。

　　九條意見(jiàn)詳實(shí)明確

　　該《意見(jiàn)》圍繞保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)、規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地開(kāi)發(fā)利用管理、大力支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，明確提出九條意見(jiàn)。

　　國(guó)土資源部明確界定了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍，專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場(chǎng)地設(shè)施占用土地，可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。老年酒店、賓館、會(huì)所、商場(chǎng)、俱樂(lè)部等商業(yè)性設(shè)施占用土地，不屬于此次政策明確的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。

　　依法確定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施土地用途和年期。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地在辦理供地手續(xù)和土地登記時(shí)，土地用途應(yīng)確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出讓方式供應(yīng)的，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限按最高不超過(guò)50年確定。以租賃方式供應(yīng)的，租賃年限在合同中約定，最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)同類用途土地出讓最高年期。

　　規(guī)范編制養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地計(jì)劃。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。新建城區(qū)和居住小區(qū)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的，建設(shè)規(guī)模應(yīng)一并納入住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃；新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)設(shè)施用地的，應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局要求，統(tǒng)籌考慮，分期分階段納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。對(duì)閑置土地依法處置后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，一并納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。

　　細(xì)化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地政策。經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定后同意變更為營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以辦理協(xié)議出讓（租賃）土地手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金（租金）。但法律法規(guī)規(guī)章和原《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書》明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的除外。

　　鼓勵(lì)租賃供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。為降低營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)成本，各地可制訂養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出租或先租后讓供應(yīng)的鼓勵(lì)政策和租金標(biāo)準(zhǔn)，明確相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，向社會(huì)公開(kāi)后執(zhí)行。

　　實(shí)行養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地分類管理。新建城區(qū)和居?。ㄐ。﹨^(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，依據(jù)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應(yīng)當(dāng)先行分割成不同宗地，再按宗供應(yīng)；不能分宗的，應(yīng)當(dāng)明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地、社區(qū)其他用途土地的面積比例和供應(yīng)方式。

　　加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地監(jiān)管。在核發(fā)國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時(shí)，做出相應(yīng)規(guī)定和約定。

　　鼓勵(lì)盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補(bǔ)繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)。在符合規(guī)劃的前提下，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑面積的，可不增收土地價(jià)款。若后續(xù)調(diào)整為營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)土地價(jià)款。

　　利用集體建設(shè)用地興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。

　　評(píng)價(jià)各有不同

　　該《意見(jiàn)》整體而言是旨在落實(shí)國(guó)務(wù)院去年9月份發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》所提出的任務(wù)要求，保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)，規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地開(kāi)發(fā)利用管理。

　　“國(guó)土部出臺(tái)養(yǎng)老用地指導(dǎo)意見(jiàn)是好事，厘清土地歸屬、性質(zhì)，政策文件給了養(yǎng)老用地可操作空間，有利于養(yǎng)老用地不斷成熟完善。但整體上，指導(dǎo)意見(jiàn)還是對(duì)已有土地體系的延伸，沒(méi)有特別的創(chuàng)新?！北本┌残蓬U和控股有限公司總經(jīng)理趙軍說(shuō)。

　　“目前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在投資額大、資金回收期長(zhǎng)、盈利考驗(yàn)等風(fēng)險(xiǎn)，土地政策缺失一直是民營(yíng)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的掣肘，這次國(guó)土部的政策將在一定程度上激發(fā)民間資本活力，為即將到來(lái)的老齡化需求高潮做好準(zhǔn)備?！庇叙B(yǎng)老地產(chǎn)研究人士向《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》表示。

　　曾參與《意見(jiàn)》初稿討論的北京樂(lè)成老年事業(yè)投資有限公司總經(jīng)理高峻松稱，初稿討論雖然未能改變養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”的性質(zhì)，但是獲取方式突破了“慈善”定位，出讓、租賃形式享有可抵押權(quán)。

　　“這開(kāi)了一個(gè)大口子，意味著從政策層面給營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一個(gè)估值定位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以完成資產(chǎn)估值，實(shí)現(xiàn)資本流動(dòng)，對(duì)資本的進(jìn)入有很大的促進(jìn)作用?！备呔稍u(píng)價(jià)道，“目前養(yǎng)老市場(chǎng)上尚未有明確的盈利模式，養(yǎng)老服務(wù)回收周期過(guò)長(zhǎng)，而資本都是逐利的，長(zhǎng)此以往難以調(diào)動(dòng)資本積極性。這一政策出臺(tái)，有利于養(yǎng)老開(kāi)發(fā)商資本增值。出讓或租賃用地抵押值明晰，劃撥用地自建房產(chǎn)設(shè)施后，估值拍賣時(shí)只需要補(bǔ)繳土地出讓金即可。這一次的政策是很全面的，沒(méi)有漏洞?！薄傲硗猓o養(yǎng)老設(shè)施用地一個(gè)明確定位本身就是很大進(jìn)步，《意見(jiàn)》主要是向營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)放開(kāi)，對(duì)應(yīng)國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)的社會(huì)力量將主導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定位?！彼a(bǔ)充道。

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