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　　作為小區(qū)的“養(yǎng)老錢”，住宅專項(xiàng)維修資金的使用管理一直是人們關(guān)心的重要問題。9月17日，記者獲悉，《江西省商品住宅專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》（下稱《規(guī)定》）將于10月1日起施行。《規(guī)定》指出，小區(qū)“養(yǎng)老錢”不但可由業(yè)主大會(huì)直管，還能買國債來保值增值。而過去不少人呼吁的屋頂漏水、電梯出故障等應(yīng)急維修，也有了操作依據(jù)。

　　資金管理 小區(qū)業(yè)主大會(huì)可直管

　　對(duì)于維修資金，不少業(yè)主都一頭霧水，我們的維修資金到底是怎么收的？又由誰來管理？

　　我省首次制定的該《規(guī)定》提出，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%～8%。

　　維修資金除了可以委托管理機(jī)構(gòu)代管外，還可以由業(yè)主大會(huì)決定自行管理。《規(guī)定》明確，未成立業(yè)主大會(huì)或經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定委托政府代為管理的，其住宅專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門代為管理。業(yè)主大會(huì)決定自行管理維修資金的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)委托所在地商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并按照規(guī)定在專戶管理銀行開立專項(xiàng)維修資金賬戶，資金賬戶應(yīng)當(dāng)接受所在地市、縣房地產(chǎn)主管部門的監(jiān)督。

　　保值增值可以用來購買國債

　　“房管局應(yīng)該把選擇理財(cái)方式的權(quán)利還給業(yè)主?！毕嚓P(guān)人士表示，此前住宅專項(xiàng)維修資金大部分存在銀行，收益率并不高。

　　此次《規(guī)定》明確，在保證商品住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以將商品住宅專項(xiàng)維修資金用于購買國債。利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/3以上業(yè)主同意。

　　據(jù)了解，住建部多年前就規(guī)定維修資金可以購買國債。不過除了購買國債之外，小區(qū)“養(yǎng)老錢”仍然嚴(yán)禁從事有風(fēng)險(xiǎn)的投資，例如國債回購、委托理財(cái)、質(zhì)押、抵押等。

　　應(yīng)急使用 無須經(jīng)2/3業(yè)主同意

　　屋頂漏水、承重墻開裂、過了保修期的電梯鬧脾氣……這些都是住宅維修資金的維修范圍，以前動(dòng)用這筆資金必須征得“雙2/3簽名”，有時(shí)急著要維修卻找不到那么多業(yè)主簽名，只能干著急。

　　針對(duì)業(yè)主反映的維修資金使用難題，《規(guī)定》明確6項(xiàng)緊急情況可以采取應(yīng)急維修：電梯故障危及人身安全，經(jīng)電梯專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)出具整改通知書的；二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、影響使用，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并出具意見書認(rèn)定的；消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或者發(fā)生故障，消防部門出具整改通知書的；屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核實(shí)并出具意見書認(rèn)定的；房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核實(shí)并出具意見書認(rèn)定的；發(fā)生嚴(yán)重危及房屋安全的其他緊急情況（如嚴(yán)重沉降、傾斜、開裂等），經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)出具證明的。

　　應(yīng)急使用維修資金，可以不經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意。縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門接到申請后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織人員進(jìn)行審查核定，并在兩個(gè)工作日內(nèi)作出是否同意申請的決定。一經(jīng)核準(zhǔn)，應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)向住宅專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知。

　　監(jiān)督管理 半年公布一次“賬單”

　　《規(guī)定》還對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理進(jìn)行了明確。據(jù)了解，住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每月與開戶銀行核對(duì)專項(xiàng)維修資金賬目，每半年向全體業(yè)主公布一次住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額，發(fā)生物業(yè)維修、更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用以及按戶分?jǐn)偳闆r，住宅維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。

　　業(yè)主對(duì)公布的賬目情況有異議的，可以要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供有關(guān)的費(fèi)用清單、發(fā)票原件和按戶分?jǐn)傎M(fèi)用清單進(jìn)行核對(duì)。開戶銀行應(yīng)當(dāng)每月向業(yè)主委員會(huì)發(fā)送專項(xiàng)維修資金賬戶對(duì)賬單。業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主本人也可憑身份證向開戶銀行查詢其賬戶或者分戶賬的情況。

　　業(yè)主大會(huì)自行管理維修資金的，市、縣房地產(chǎn)主管部門可以委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主委員會(huì)維修資金收支情況進(jìn)行審計(jì)。

　　老舊小區(qū) 業(yè)主可申請維修資金

　　對(duì)于沒有聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也沒有成立業(yè)委會(huì)的老舊小區(qū)，該由誰出面去申請維修資金呢？

　　《規(guī)定》提出，沒有聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)提出使用實(shí)施方案和維修預(yù)算。也就是說，即使沒有物業(yè)和業(yè)委會(huì)，也可由業(yè)主或者社區(qū)居委會(huì)提出申請。

　　使用方案經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主書面同意，并在小區(qū)明顯位置進(jìn)行公示。

　　申請人持有關(guān)材料，向所在地房地產(chǎn)主管部門申請列支。房地產(chǎn)主管部門審核相關(guān)材料同意后，分批向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知。

　　6種情況應(yīng)急使用維修資金可以不經(jīng)2/3以上業(yè)主同意

　　1.電梯故障危及人身安全；

　　2.二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、影響使用；

　　3.消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或者發(fā)生故障；

　　4.屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用；

　　5.房屋外墻存在脫落、剝落等隱患；

　　6.發(fā)生嚴(yán)重危及房屋安全的其他緊急情況（如嚴(yán)重沉降、傾斜、開裂等）。

　　文/江南都市報(bào)記者陳文秀

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