無憂保不僅是優(yōu)質(zhì)社保繳納平臺，還要做個體社保利益的捍衛(wèi)者，根植用戶，服務(wù)用戶，關(guān)注國家政策，解讀地方信息，實時跟進，解決個體社保繳納和享受社會保障遇到的各個疑難問題。

　　反向抵押養(yǎng)老保險即將于7月1日試點的消息，迅速引發(fā)了熱議。公眾關(guān)注點不僅在于其會對養(yǎng)老市場和住房市場帶來多大影響，更在于這項同時涉及到養(yǎng)老和住房兩大民生領(lǐng)域的試水將如何推進，政策如何落地。

　　“本質(zhì)上看，以房養(yǎng)老的做法，以金融創(chuàng)新為手段，把不動產(chǎn)的未來價值進行當(dāng)期變現(xiàn)，從而盤活了住房資源，對于房地產(chǎn)市場是一個啟示?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴躍進對記者表示，通過保險（放心保）公司的介入，此類房產(chǎn)的價值可以通過當(dāng)期可持續(xù)的現(xiàn)金流釋放出來，對于養(yǎng)老等是利好。

　　嚴躍進認為，從目前情況看，獨生子女家庭數(shù)量會增多。此類獨生子女未來的住房擁有情況會比較好，但對于贍養(yǎng)老人的精力和時間會比較少。對于老年人來說，參加機構(gòu)養(yǎng)老還是有一定的抵觸，還是偏好居家養(yǎng)老的習(xí)慣。將此類住房進行變現(xiàn)，能夠防止未來住房的空置狀況。而最后變?yōu)楸ｋU公司資產(chǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)價值的最大化。如果此類住房金融政策推行，那么未來將會釋放一批比較好的存量房，對于增加樓盤供應(yīng)是有利的，本質(zhì)上，也能盤活當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資產(chǎn)，為房地產(chǎn)市場注入流動性。

　　顯然，在我國房地產(chǎn)市場和房價都在大幅波動的情況下，住房價值評估能否公允，成為試點能否成功的關(guān)鍵，這不僅會影響到老年人參與試點的積極性，其中也隱含著很大的金融風(fēng)險。特別是，自從住房貨幣化改革以來，我國的房地產(chǎn)市場還未經(jīng)歷過一個完整的周期，對于房價的后市走勢很難判斷。而且，一般住宅為70年產(chǎn)權(quán)，當(dāng)前普遍存在著“老人住老屋”的情形，“以房養(yǎng)老”的時間過程很長，參與試點的金融機構(gòu)就面臨著風(fēng)險不確定性的考驗。

　　“過去對于房產(chǎn)的估值，一般都是往高走。因為房價看漲的思維根深蒂固?！眹儡S進認為，但實際上，最近出現(xiàn)了很多關(guān)于房產(chǎn)看跌的說法。對于房價漲還是跌，實際上很難預(yù)測，所以從預(yù)測的角度看，對于此類房產(chǎn)的價值估計將面臨一個方向把控上的難點。當(dāng)然，從目前幾個試點大城市的情況看，房產(chǎn)的價值還是容易上升的。但對于一些庫存高的、城市版圖擴張厲害的城市，此類房產(chǎn)評估還是值得商榷的。

　　另外有一點，由于此類試點住房并非在合同生效的時候就把房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓，老年人依然會繼續(xù)使用，這會影響房產(chǎn)物業(yè)的折舊速度。所以，房產(chǎn)評估時，需要考慮此類因素：老年人的壽命、房產(chǎn)周邊的舊城改造進程、社區(qū)物業(yè)管理效率等。在估值后，需要用比較簡潔明晰的報告呈現(xiàn)給老年人，防止最后出現(xiàn)誤導(dǎo)，這個是容易出現(xiàn)糾紛的地方。

　　試點的意義正是為了解決這些瓶頸。隨著我國人口老齡化加劇以及養(yǎng)老問題越來越突出，在政府提供基本養(yǎng)老保障的前提下，探索市場化、多樣化的養(yǎng)老方式，有助于增加養(yǎng)老產(chǎn)品的供給，而且現(xiàn)實中也確實存在著一部分“失獨”家庭，有自有住房，但是已無子女贍養(yǎng)，如果能以住房為反向抵押取得現(xiàn)金流，那么就在很大程度上改善老年人的生活條件。因此，“以房養(yǎng)老”實際上為老年人提供了一種選擇，這也契合我國步入老齡化社會后養(yǎng)老需求多元化、多層次的趨勢，而養(yǎng)老市場中蘊藏的很大商機，也讓許多金融機構(gòu)躍躍欲試。

　　社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院助理研究員呂風(fēng)勇認為，當(dāng)前我國二手房市場發(fā)達，為最終抵押房產(chǎn)處置提供了條件，有利于形成公允的市場價格，而且此次發(fā)布的指導(dǎo)意見對房價的升值由誰受益、貶值由誰承擔(dān)做出了規(guī)定，把試點產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。但是還有一些具體問題會在試點中出現(xiàn)，需要相關(guān)的配套細則出臺，這不僅是關(guān)于保險法則，還應(yīng)有法律法規(guī)等相關(guān)細則的跟進和修正。

　　另外，我國城鄉(xiāng)居民對自有住房有較強的保有愿望，而且整個房地產(chǎn)市場還并不成熟和理性，也為試點增添了許多未知因素。尤其是，雖然我國早已有住房抵押消費貸款等以房產(chǎn)為抵押的金融產(chǎn)品，但最終轉(zhuǎn)移住房產(chǎn)權(quán)的并不多。因此，在試點中對于房產(chǎn)歸屬以及價值評估一定要透明公允，否則會引發(fā)產(chǎn)權(quán)不清的糾紛。

　　比如，銀行在發(fā)放住房按揭貸款時，貸款額度并非按照市場價格來計算，而是按照評估價格計算，同時如果房產(chǎn)處置時臨近產(chǎn)權(quán)到期，那么其交易價值和變現(xiàn)能力都會顯著下降。這些可能的沖突在設(shè)計具體細則時應(yīng)當(dāng)考慮到，在不斷探索中使這一商業(yè)化的養(yǎng)老保險品種逐漸走向成熟。

無憂保采用專業(yè)的云+SaaS技術(shù)，推出“互聯(lián)網(wǎng)+個人社保”的個體社保產(chǎn)品。用戶只需要關(guān)注無憂保微信號，即可在線進行個人社保、公積金繳納咨詢等業(yè)務(wù)。 小編有話說：謝謝這么優(yōu)秀的你來看文章，有什么想對小編說的盡管來吧，大家的支持就是我們的動力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515