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　　在樓市階段性調(diào)整的現(xiàn)階段，除了影響近期樓市的種種政策“微刺激”以外，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著更多深遠(yuǎn)影響的話題也被各界所關(guān)注。6月23日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確：以房養(yǎng)老首先在京、滬、廣、漢四大城市試點(diǎn)，試點(diǎn)時(shí)間從2014年7月1日起至2016年6月30日，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。

　　對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)集團(tuán)副總裁胡景暉接受記者采訪時(shí)表示，以房養(yǎng)老“倒按揭”模式的試點(diǎn)表明這一被長(zhǎng)期討論的養(yǎng)老模式邁出了實(shí)質(zhì)性的一步；不過(guò)，作為一種與房地產(chǎn)相關(guān)的養(yǎng)老模式，其本身還面臨一些基礎(chǔ)性的問(wèn)題需要解決。

　　首先是適用范圍方面的問(wèn)題。由于我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念以家庭養(yǎng)老為主，以房養(yǎng)老的模式適用對(duì)象主要局限于有房產(chǎn)的無(wú)子女、或子女養(yǎng)老能力不足、或原退休單位上交養(yǎng)老保險(xiǎn)（放心保）不足的老年人群，加上傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的影響，覆蓋面相對(duì)有限。在老齡化越來(lái)越迫近的現(xiàn)階段，以房養(yǎng)老可以作為解決未來(lái)老年人群養(yǎng)老問(wèn)題的思路之一，但客觀上難以覆蓋更廣闊的人群。

　　第二是以“房”養(yǎng)老對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)和投保人雙方風(fēng)險(xiǎn)控制的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)階段，市場(chǎng)化、商業(yè)化的進(jìn)程只有短短20多年，不像一些房產(chǎn)養(yǎng)老發(fā)展成熟的國(guó)家，往往有著60-80年左右的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值估算、投保模式的細(xì)節(jié)制定等，都存在著很多需要市場(chǎng)實(shí)際檢驗(yàn)的領(lǐng)域。對(duì)于投保人而言，在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)通貨膨脹等因素的作用下，通過(guò)“倒按揭”的方式所獲得的養(yǎng)老補(bǔ)貼是否能完全滿足自身需要、遇到重大疾病等，是否有相關(guān)針對(duì)性的解決條款，這些都是會(huì)影響這一模式實(shí)際操作和推廣的風(fēng)險(xiǎn)性因素。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，考慮到通脹、房?jī)r(jià)下跌等因素，在試點(diǎn)過(guò)程中所提出的保險(xiǎn)方案，用作“倒按揭”的房屋價(jià)值是否能在未來(lái)的長(zhǎng)期（20年左右）保險(xiǎn)過(guò)程中支持現(xiàn)有的方案，也是需要探討和評(píng)估的實(shí)際問(wèn)題。

　　第三是可能預(yù)期發(fā)生的房屋繼承、買賣、房屋增值收益的分配等問(wèn)題，也需要在法律層面上進(jìn)行合理設(shè)計(jì)。用作“倒按揭”的房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其本身依然擁有相關(guān)的繼承、買賣、增值等方面屬性，那么，就將涉及到以下一些問(wèn)題：“倒按揭”的余額用什么樣的方式來(lái)進(jìn)行合理分配？業(yè)主的子女是否有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？房屋增值產(chǎn)生的溢價(jià)收益如何分配？這些問(wèn)題都將需要在法律層面作出合理設(shè)計(jì)，予以反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)基礎(chǔ)性的制度的支持。

　　“相比"以房養(yǎng)老"這種模式，城市"人口-空間"置換模式更有利可為。”胡景暉說(shuō)，隨著我國(guó)人口老齡化形勢(shì)的日益嚴(yán)峻，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，探索大城市中心和郊區(qū)“人口-空間”置換的養(yǎng)老地產(chǎn)模式十分必要。這一模式即在人口老齡化問(wèn)題突出的大城市周邊建設(shè)配套了醫(yī)療、衛(wèi)生、活動(dòng)設(shè)施和場(chǎng)所的養(yǎng)老地產(chǎn)，通過(guò)出售或租賃的方式，吸引城市核心區(qū)域的老年人入住，而城市中心區(qū)域老年人騰挪出的房屋，可以用于出售或出租，在解決老年人養(yǎng)老資金需求的同時(shí)，也能緩解城市中心的租金、房?jī)r(jià)上漲壓力?！斑@一模式對(duì)城市整體發(fā)展而言從長(zhǎng)期來(lái)看，將是有利可為之舉。”

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