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　　遇房子拆遷買(mǎi)賣(mài)，老人們往往委托子女或其他親屬代辦，跟拆遷辦或開(kāi)發(fā)商簽訂相關(guān)協(xié)議，到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，但也由此引發(fā)了不少糾紛訴訟。近日，年過(guò)八旬的秦老先生就經(jīng)歷了這樣的“窩心事兒”。他委托女婿辦理購(gòu)房手續(xù)，不料辦下來(lái)的房產(chǎn)證上卻寫(xiě)明秦老先生是共有人，而且共有份額僅占有20%。“我自己買(mǎi)的房子怎么就成共有的了？”老人十分不解地說(shuō)。

　　故事

　　老人委托女婿辦理貸款

　　房本上自己竟只有二成份額

　　秦老先生夫婦只有一個(gè)女兒秦虹，為了照顧他們，女兒和李磊結(jié)婚后仍同老兩口一起居住。

　　秦老先生承租的公房于2002年被列入拆遷范圍，秦老先生取得產(chǎn)權(quán)后，根據(jù)拆遷政策，應(yīng)得拆除房屋補(bǔ)償款、搬家補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)助費(fèi)及困難補(bǔ)助費(fèi)共計(jì)40萬(wàn)元。秦老先生想用這筆拆遷款買(mǎi)一套商品房，可拆遷款下來(lái)還需要一段時(shí)間，又無(wú)法以自己的名義辦理貸款，就和女兒女婿商量以他們的名義辦理貸款，等拆遷款下來(lái)，一次還清所有貸款。但秦虹沒(méi)有固定工作，申請(qǐng)不了貸款，最后大家決定以女婿李磊的名字辦理貸款。

　　之后，秦老先生和李磊作為購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)海淀區(qū)的一套商品房，首付40萬(wàn)元，貸款40萬(wàn)元，共計(jì)80萬(wàn)元。由于秦老先生沒(méi)有文化，身體也不是很好，就委托女婿代辦購(gòu)房及相關(guān)手續(xù)。

　　李磊拿著秦老先生的存折取出40萬(wàn)元，繳納了首付款，以自己的名義辦理了貸款。等拆遷補(bǔ)償款下來(lái)后，秦老先生將發(fā)放拆遷款的存折交給李磊，由其一次付清所有貸款。之后李磊拿到房產(chǎn)證，就由他一直保管。

　　前年秦老先生的侄子來(lái)京工作，想借秦老先生的房子辦理暫住證，但需房主出示房產(chǎn)證，李磊這才將房產(chǎn)證給了岳父。秦老先生和侄子辦完暫住證，侄子告訴他：“房本上寫(xiě)著您是共有人，共有份額20%?！鼻乩舷壬宦?tīng)愣住了，拿著房本回家質(zhì)問(wèn)女婿。

　　“當(dāng)初是為了方便辦貸款，才這么寫(xiě)的?！崩罾诮忉?。秦老先生覺(jué)得奇怪，但也沒(méi)深究，只要求李磊現(xiàn)在把房本的名字改成自己。然而，李磊以各種理由拖延，后來(lái)拿出2002年簽署的一份《共有協(xié)議》。協(xié)議約定該房屋由秦老先生和李磊共有，共有份額秦老先生占20%，李磊占80%。該協(xié)議有秦老先生和李磊的簽字，還有秦老先生以前的鄰居王老太作為見(jiàn)證人的簽字。李磊稱(chēng)，岳父將買(mǎi)房的事情全部委托給自己，而老人又不會(huì)寫(xiě)字，所以由自己代簽。

　　“我從來(lái)就沒(méi)見(jiàn)過(guò)這個(gè)協(xié)議，更別說(shuō)簽字了。”秦老先生很生氣，對(duì)此并不認(rèn)可。他再三要求李磊去房管局變更房產(chǎn)證，但李磊置之不理，最終老人決定委托律師起訴維權(quán)。

　　鄰居老太出庭證實(shí)未簽字

　　代辦有貓兒膩偽造協(xié)議無(wú)效

　　接受秦老先生委托的北京市東元律師事務(wù)所合伙人、北京市律協(xié)房地產(chǎn)法律委員會(huì)委員李松律師認(rèn)為，該《共有協(xié)議》無(wú)效。

　　他建議秦老先生以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛為由，起訴李磊，請(qǐng)求法院判決該房屋歸秦老先生夫婦所有。

　　“秦老先生委托李磊代辦購(gòu)房相關(guān)事宜，但對(duì)共有的事情并未作出意思表示。李磊主張《共有協(xié)議》是秦老先生委托自己簽署的，但這不符合邏輯。一般情況下，如果一方和第三方就某一事項(xiàng)達(dá)成一致，寫(xiě)一個(gè)協(xié)議，可委托無(wú)關(guān)的另一方代為簽署協(xié)議。很少有協(xié)議雙方中的一方委托另一方簽署同一個(gè)協(xié)議。”

　　但是單從邏輯角度推論，并不能作為法院審理的證據(jù)。李律師找來(lái)《共有協(xié)議》上的見(jiàn)證人即秦老先生的鄰居王老太出庭作證，并請(qǐng)她提供當(dāng)年有她簽字的書(shū)面材料。

　　王老太當(dāng)庭表示，《共有協(xié)議》上的簽字并非她本人所簽。她只知道當(dāng)初秦老先生用拆遷款買(mǎi)了房子，并不清楚他們家庭內(nèi)部對(duì)份額有無(wú)約定以及約定份額。在王老太當(dāng)年自家拆遷時(shí)簽的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》上，其簽名和李磊出示的《共有協(xié)議》上王老太的簽字明顯不是同一人寫(xiě)的。而秦老先生雖沒(méi)文化，但也會(huì)簽名，他當(dāng)年在《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》中的親筆簽名與《共有協(xié)議》中的也并非同一人所簽。

　　由此，法院最終認(rèn)定《共有協(xié)議》無(wú)效。

　　提示1

　　不能確定出資額 各占一半份額

　　很多老人都像秦老先生一樣，僅僅口頭委托子女等親屬代辦拆遷、購(gòu)房事宜，跟家里人很少有簽書(shū)面協(xié)議的。秦老先生當(dāng)初沒(méi)有跟女婿簽委托書(shū)或協(xié)議，究竟他是讓女婿幫自己購(gòu)房還是跟女婿一同購(gòu)房，現(xiàn)已無(wú)從證明。

　　我國(guó)《物權(quán)法》中規(guī)定：共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有的，除具有家庭關(guān)系外，視為按份共有。按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

　　李松律師認(rèn)為，該房屋屬于秦老先生及李磊按份共有，至于享有的份額，沒(méi)有約定，應(yīng)以出資額確定。該房屋首付款40萬(wàn)元是由秦老先生支付的，而李磊支付了部分貸款。另外，拆遷時(shí)李磊也是被安置人口，用來(lái)還清所有貸款的拆遷補(bǔ)償款不屬于秦老先生個(gè)人所有，也有李磊的部分。因此，秦老先生和李磊的具體出資額無(wú)法認(rèn)定。

　　最后法院經(jīng)過(guò)審理，判決秦老先生和李磊共有該房屋，各占50%的份額。而假設(shè)可查明秦老先生出資額為60萬(wàn)元，李磊出資20萬(wàn)，那么所享有的份額按其出資比例來(lái)算，秦老先生應(yīng)占四分之三。

　　提示2

　　老人“全權(quán)委托” 不代表房產(chǎn)給你

　　在一些案件中，子女雖未偽造協(xié)議，但在代辦拆遷安置購(gòu)房過(guò)程中存在貓兒膩。

　　吳老先生的房屋拆遷，有購(gòu)買(mǎi)回遷安置房屋的指標(biāo)，他寫(xiě)了一份委托書(shū)，委托兒子全權(quán)處理回遷安置房的事情。然而半年后老兩口從老家返回，卻吃驚地得知回遷安置房的指標(biāo)被兒子以50萬(wàn)元賣(mài)給了第三人，而且那人已和開(kāi)發(fā)商簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。老兩口急打官司。但在法庭上，兒子拿出父親的委托書(shū)，強(qiáng)調(diào)父親當(dāng)時(shí)是“全權(quán)委托”，自己當(dāng)然可以代辦處理相關(guān)事宜。

　　李松律師認(rèn)為，吳老先生真實(shí)的意思表示是全權(quán)委托兒子辦理購(gòu)房的相關(guān)手續(xù)，只是授權(quán)兒子代自己辦理，替自己買(mǎi)房，而房屋的產(chǎn)權(quán)還是自己的。如果子女認(rèn)為“全權(quán)委托”就是父親將房產(chǎn)留給了自己，或者自己可以隨意處置父親的房產(chǎn)，這種理解是不正確的，必須維護(hù)委托人的利益。如果兒子將購(gòu)房人寫(xiě)成了自己，老人知情后應(yīng)積極主張權(quán)利，確認(rèn)房屋權(quán)屬，法院一般會(huì)認(rèn)定房屋應(yīng)歸老人所有。

　　另外，根據(jù)國(guó)家的拆遷安置政策，只有拆遷安置人才可以購(gòu)買(mǎi)回遷安置房。吳老先生的兒子拿出父親給的委托書(shū)，欺騙開(kāi)發(fā)商，稱(chēng)第三人是他妻子，這才順利地與開(kāi)發(fā)商簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。李松律師建議老兩口可以起訴開(kāi)發(fā)商和第三人，由于他們違規(guī)，給自己造成了巨大的損失，請(qǐng)求法院確認(rèn)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。法院經(jīng)過(guò)審理，最終判決該合同無(wú)效。

　　提示3

　　同意房登記兒子名

　　老人反悔難獲支持

　　父母委托子女代辦拆遷、買(mǎi)房而引發(fā)大量糾紛，其中還有一種情況比較常見(jiàn)。李松律師辦理的另一起類(lèi)似案件，與秦老先生家的情況正相反，是老人當(dāng)初自己要把房子給兒子，但現(xiàn)在卻反悔了。陳老太原打算自己跟著兒子一起生活，想房子早晚也是兒子的，于是委托兒子辦理購(gòu)房時(shí)，就將房屋直接登記在了兒子的名下。但時(shí)至今日，她又覺(jué)得兒子不孝順，所以決定把房子要回來(lái)，就到法院打確權(quán)官司。

　　對(duì)于這種情況，李松律師認(rèn)為，由于老人當(dāng)初真實(shí)的意思表示就是要把房屋贈(zèng)與兒子，而現(xiàn)在兒子也已實(shí)際取得了房屋所有權(quán)，所以老人再想要回房屋就比較難。如果房屋是拆遷安置而來(lái)，那么老人作為拆遷安置人，可以確認(rèn)對(duì)該房屋享有居住使用權(quán)；不過(guò)想要確認(rèn)所有權(quán)，則難以得到法院的支持。

　　總結(jié)

　　老人慎寫(xiě)“全權(quán)代理”

　　隨時(shí)過(guò)問(wèn)代辦事務(wù)近況

　　李松律師提醒老年人，委托子女或其他人代辦某些事情，委托書(shū)中最好寫(xiě)明具體委托的事項(xiàng)，不要為了省事，就寫(xiě)一個(gè)“全權(quán)代理”。 老人并未委托代辦某些事項(xiàng)，但一些受托代辦人看到“全權(quán)辦理”，可能認(rèn)為自己有代理權(quán)限，進(jìn)而可能實(shí)施損害委托人利益的行為。比如老人委托兒子辦理買(mǎi)房相關(guān)手續(xù)，委托書(shū)寫(xiě)的是“全權(quán)代理”，在辦房產(chǎn)證的時(shí)候，兒子未經(jīng)老人允許，便私自將房產(chǎn)證登記在自己的名下。從房屋登記角度看，這房子就屬于老人兒子的個(gè)人財(cái)產(chǎn)了，但老人真實(shí)的意思表示是全權(quán)委托辦理購(gòu)房的相關(guān)手續(xù)，只是授權(quán)兒子代自己辦理，替自己買(mǎi)房，而房屋的產(chǎn)權(quán)還是自己的。在這種情況下，老人知情后應(yīng)積極主張權(quán)利，確認(rèn)房屋權(quán)屬。

　　此外，老人不要過(guò)度輕信受托人，在委托事項(xiàng)進(jìn)行過(guò)程中，應(yīng)時(shí)不時(shí)地關(guān)心一下代辦事務(wù)近況，不要認(rèn)為已委托他人辦理，就可以對(duì)此事置之不理了。

　　同時(shí)，李松律師也提醒老人的子女等受托人，不要試圖鉆空子，侵害委托人的權(quán)益，最后吃虧的可能還是自己。像上述案件中，第三人和開(kāi)發(fā)商的房屋買(mǎi)賣(mài)合同被法院認(rèn)定無(wú)效后，第三人的損失就只能向賣(mài)給其指標(biāo)的老人的兒子主張。

　?。ㄎ闹挟?dāng)事人均為化名）

　　本報(bào)記者 林靖 J151

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