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　　在樓盤林立的東壩地區(qū)，一塊60多畝的工地隱身其中，并不十分起眼。然而北京商報(bào)記者獨(dú)家獲悉，2017年，就在這一工地上，一座能容納1300余位老人的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將正式投入運(yùn)營，并有望成為本市規(guī)模最大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。隨著人口老齡化愈發(fā)突出，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)面臨嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面，未來北京養(yǎng)老市場仍有較大發(fā)展?jié)摿ΑＴ擆B(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資方、北京誠和敬投資有限責(zé)任公司憑借其純國資的背景，在對該項(xiàng)目的經(jīng)營上有著別樣的“玩法”。

　　1300張床位“北京之最”

　　據(jù)誠和敬總經(jīng)理梁仰介紹，已經(jīng)動工的東壩單店養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目，總占地面積為60畝，建筑面積達(dá)10萬平方米，包含三棟老年公寓、一個三級康復(fù)老年病醫(yī)院及一個養(yǎng)老人才培養(yǎng)基地，規(guī)劃建設(shè)床位超過1300張、房間接近600個，將有望成為北京已開工建設(shè)規(guī)模最大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。而截至目前，已開始運(yùn)營的非養(yǎng)老地產(chǎn)類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，規(guī)模最大的要數(shù)擁有千張床位的豐臺區(qū)老吾老養(yǎng)老院了。此前網(wǎng)上雖有消息稱，某些企業(yè)要在北京建設(shè)千余張甚至幾千張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，但這些項(xiàng)目最終大多沒有了下文。因此，超過1000張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)至今在本市仍未有成型的案例。

　　由于此前北京新出臺了政策，未來本市所有不到高齡即80歲以下健康的、非城市特困或農(nóng)村五保對象的老年人，不能再入住公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。因此，大量老年人開始對營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住條件、價(jià)格格外關(guān)心。據(jù)介紹，單店項(xiàng)目與目前大多數(shù)社會資本投建的營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)類似，也選擇了中高端收入的養(yǎng)老人群。梁仰告訴北京商報(bào)記者，該項(xiàng)目最快2016年底基本完工，投入運(yùn)營還是要到2017年。目前，誠和敬初步制定了每個床位1.2萬元/月的均價(jià)，這個價(jià)格目前在本市的營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中算是高檔層的中等水平，提供的服務(wù)內(nèi)容包括居住服務(wù)、生活護(hù)理照料、健康管理等非附加服務(wù)，而美容美發(fā)、單獨(dú)加餐等附加特殊服務(wù)還是需要單獨(dú)收費(fèi)的。

　　1.2萬元/月究竟貴不貴

　　每張床位1.2萬元/月乍聽起來確實(shí)有點(diǎn)貴，但中國勞動學(xué)會副會長蘇海南卻直言，這是由目前北京養(yǎng)老市場的客觀環(huán)境所決定的。有調(diào)查顯示，北京不少企業(yè)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還是希望能投建營利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而其中大多數(shù)的投資方向都選擇了中高端，比如遠(yuǎn)洋椿萱茂、恭和苑這兩個本市典型的社會辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，每個床位的的收費(fèi)分別達(dá)到1.65萬元/月以及1.2萬-1.4萬元/月。

　　“因此，營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)瞄準(zhǔn)中高端市場作為主流選擇還是可以理解的?！碧K海南表示，僅土地成本一項(xiàng)就為投資方帶來了不小的壓力。記者從誠和敬公司投資部了解到，單店項(xiàng)目建設(shè)成本6.8億元，其中土地相關(guān)成本就占了近1/3，目前初期計(jì)算的運(yùn)營開辦成本是3000萬元左右。如此計(jì)算，該項(xiàng)目僅目前計(jì)算的整體成本至少就約為7.1億元。

　　梁仰向北京商報(bào)記者介紹，在計(jì)算單店項(xiàng)目成本初期，誠和敬確實(shí)經(jīng)歷了一個相對“糾結(jié)”的過程?！霸谕恋刭Y源稀缺的北京，找到一塊能容納這么大體量的地塊并不容易，因此我們從市屬國企中建筑、基建類企業(yè)入手，尋找它們擁有的閑置土地，包括首農(nóng)、城建集團(tuán)也都接觸過，分析后發(fā)現(xiàn)市政路橋集團(tuán)在東壩擁有的工業(yè)用地條件十分合適，且常年空置，經(jīng)過與市政路橋的多輪溝通，因此最終爭取下來了這塊土地?！绷貉霰硎荆捎谠撟谕恋匾ㄔO(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就得調(diào)整性質(zhì)為養(yǎng)老用地，因此需要補(bǔ)交土地款，然而在辦手續(xù)的過程中，北京的政策發(fā)生了變化，補(bǔ)交的金額從1億元升至2億元，即每平方米補(bǔ)交了2000元左右。

　　不排除通過眾籌融資

　　在土地轉(zhuǎn)性的流程結(jié)束后，單店項(xiàng)目還需要面對接下來的建設(shè)、經(jīng)營環(huán)節(jié)投入。梁仰告訴北京商報(bào)記者，由于土地產(chǎn)權(quán)方市政路橋集團(tuán)不打算把土地賣給誠和敬，因此誠和敬并不擁有該宗土地的產(chǎn)權(quán)，而是采取了租賃的形式，獲得了50年的使用權(quán)?！暗@也同時(shí)意味著，誠和敬之后為單店項(xiàng)目做融資就會遇到一些困難。”梁仰告訴記者，此前國家開發(fā)投資公司等資本方都曾經(jīng)和誠和敬接觸過，希望能一同將該地塊買下來，但就因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)移，最終投資都卡在了這個環(huán)節(jié)上。

　　考慮到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)利潤本來就比較薄，成本回收周期長，投資金額較大，因此，誠和敬確定了12-14年收回成本并實(shí)現(xiàn)8%收益率的計(jì)劃。

　　梁仰表示，未來單店項(xiàng)目不排除會以消費(fèi)信托甚至眾籌等形式化解融資難的問題。具體而言，梁仰解釋稱，“目前，我們已經(jīng)與信托公司及銀行共同研發(fā)了消費(fèi)信托產(chǎn)品，而單店項(xiàng)目采取消費(fèi)信托的障礙就是銷售渠道費(fèi)用較高，比如銀行需要耗費(fèi)較大的人力成本為客戶介紹、推薦該項(xiàng)目，但如果未來項(xiàng)目開始運(yùn)營了，老人看到項(xiàng)目，心中有底了再去購買信托產(chǎn)品就會大大降低銷售渠道費(fèi)用，然后誠和敬將獲得的資金集中起來繼續(xù)投入到單店項(xiàng)目上來，就能形成比較良好的循環(huán)了”。

　　民政局知情人士向北京商報(bào)記者透露，近兩年社會資本在北京投建大規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的意愿還是不少的，前期也有以此作為噱頭宣傳的，但最后其實(shí)真正為北京養(yǎng)老需求解渴的不多，很多都淪為了養(yǎng)老地產(chǎn)，其實(shí)北京中低端養(yǎng)老需求還是挺多的，針對這部分消費(fèi)者的細(xì)分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)其實(shí)并不多，尤其是床位數(shù)多的大型機(jī)構(gòu)。蘇海南建議相關(guān)部門，除了關(guān)注非營利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)外，應(yīng)多重視鼓勵政策在營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)層面的落地，尤其是多扶持針對中低端消費(fèi)群體的營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，讓那些既去不了公辦養(yǎng)老院，又沒能力去高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，同時(shí)沒條件居家養(yǎng)老的老人不再面臨市場空白。

　　北京商報(bào)記者 蔣夢惟

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