“以房養(yǎng)老”模式推行障礙及對策

　　問題的提出

　　由于上世紀中期的生育高峰和接踵而至的計劃生育，近年來我國老年人口比例持續(xù)攀升。2006年2月23日，全國老齡工作委員會在京發(fā)布的《中國人口老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》指出，“21世紀的中國將是一個不可逆轉(zhuǎn)的老齡社會”，前20年將成為“快速老齡化”階段，隨后的30年為“加速老齡化”階段，其后的50年則達到“穩(wěn)定的重度老齡化”階段。①老年人口絕對數(shù)量的增長以及其所占總?cè)丝诒壤募哟笫沟蒙鐣B(yǎng)老問題逐漸凸顯。為了解決這一日益嚴峻的社會問題，一系列與家庭養(yǎng)老、社會保障等傳統(tǒng)養(yǎng)老方式并存的新型養(yǎng)老模式被提上議程，“以房養(yǎng)老”就是其中之一。

　　“以房養(yǎng)老”，是指老人通過將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金的新型養(yǎng)老模式。“以房養(yǎng)老”現(xiàn)已在北京、上海、南京、杭州等城市進行試點，但根據(jù)試點城市所反饋的情況，“以房養(yǎng)老”并沒有達到預(yù)期效果。

　　國內(nèi)現(xiàn)行“以房養(yǎng)老”模式及其推行障礙

　　南京模式。2005年4月，南京湯山留園公寓開展“給我房子，替你養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)。該項業(yè)務(wù)規(guī)定：擁有60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年滿60歲以上、無兒無女無親戚的孤寡老人，可將房產(chǎn)抵押給老年公寓，然后入住老年公寓。老年公寓在老人有生之年將其房屋出租，若房租高于老年公寓收費標準，超出部分由老人自由支配。老人去世后，老年公寓可將老人房屋賣掉，房款歸老年公寓所有。

　　南京模式的實質(zhì)是個人房產(chǎn)抵押貸款，它在南京推行遇冷的主要原因在于限制條件過于苛刻。規(guī)定中要求老人必須是“無兒無女無親戚的孤寡老人”，并且“住房面積60平方米以上”。其次，湯山留園公寓屬于民營機構(gòu)，難以滿足“以房養(yǎng)老”這種大型業(yè)務(wù)對資金的要求，而且公信力低，不能保證業(yè)務(wù)參與者的利益。況且“以房養(yǎng)老”作為新型養(yǎng)老模式，還處于探索階段，其本身就具有很多不確定因素。因此，老人不敢把房產(chǎn)交由民營機構(gòu)打理。但南京模式也有其優(yōu)勢。其規(guī)定，老人將房屋抵押給老年公寓后，老人在世期間，老年公寓只能采取出租的方式收取租金，不能出售老人的房屋，只有老人過世之后才能將房屋出售。這一點充分考慮到“有房才有家”的傳統(tǒng)觀念對老人的影響。在老人在世期間采取房屋出租的方式，避免他們因為房屋出售產(chǎn)生失落感而排斥“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。

　　上海模式。2007年6月，上海市公積金管理中心推出“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。該項目規(guī)定：65歲以上的老年人，可以將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易，交易完成后，老人一次性收取房款，同時公積金管理中心再將房屋返租給老人，雙方約定租期，租金與市場價等同。

　　上海模式核心在于利用房款與租金的差額提升老人的生活水平。但據(jù)了解，“以房養(yǎng)老”在上海實際上已被叫停。項目失敗的主要原因是老人在與公積金管理中心簽約時即刻變更房屋產(chǎn)權(quán)。老人都希望晚年能夠安定平和，而安定的具體表現(xiàn)就是有一個穩(wěn)定的居住環(huán)境。因此，對上海模式，大多數(shù)老人不能接受。但不可否認的是，上海模式中公積金管理中心將住房返租給老人的方式充分考慮到老人不愿離開熟悉環(huán)境的心理特征，這是上海模式的亮點。此外，上海市公積金管理中心是直屬上海市政府的不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位，該項目由它主導(dǎo)具有較強的公信力。

　　北京模式。2007年10月，中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司和北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心聯(lián)合推出“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)。該項目規(guī)定：60歲以上老人只要向養(yǎng)老機構(gòu)提出養(yǎng)老需求，公司將原住房進行出租，老人入住養(yǎng)老服務(wù)中心，所有租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心產(chǎn)生的相關(guān)費用，房屋產(chǎn)權(quán)不變更。

　　北京模式的實質(zhì)是委托租賃，它的特點在于“養(yǎng)老房屋銀行”是典型的商業(yè)運作模式，是以盈利為目的的商業(yè)活動。據(jù)悉，“養(yǎng)老房屋銀行”失敗的原因就在于老人對這種商業(yè)運作模式的信任度較低。但是北京模式也有可取之處。首先，作為商業(yè)運作模式，“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)的宣傳效果非常到位，成功引起市民的廣泛關(guān)注，為“以房養(yǎng)老”項目推行奠定了基礎(chǔ)。其次，北京模式強調(diào)房屋產(chǎn)權(quán)不變更，這符合我國的傳統(tǒng)價值觀念，更容易被老人接受，也解決了“以房養(yǎng)老”項目所面臨的觀念障礙。

　　杭州模式。杭州模式提供以下四種方式供老人自行選擇。一是租房增收養(yǎng)老：將獨居有房老人安排到敬老院后將其原住房出租;二是售房預(yù)支養(yǎng)老：將獨居有房老人安排到敬老院后將其原住房出售;三是退房補貼養(yǎng)老：將獨居有房老人安排到敬老院后將其居住公房退還給房管部門;四是換房差價養(yǎng)老：將地段好的獨居老人的直管公房出租，另選地段略差房租賃給老人居住。

　　杭州模式主要依靠房租、房價、退房補貼與敬老院費用以及房屋地段價差提高老人生活水平，其特點在于形式多樣化。據(jù)悉，杭州市湖濱街道已有四位老人成功享受到“以房養(yǎng)老”政策，是試點城市中的成功典范。其成功的原因在于四種方案將房屋產(chǎn)權(quán)是否變更、如何變更、簽約后老人住在何處等問題交由老人自己決定，保證老人能夠根據(jù)自身需求和偏好選擇適合自己的養(yǎng)老模式。

　　“以房養(yǎng)老”推行障礙的對策研究

　　通過對國內(nèi)現(xiàn)行“以房養(yǎng)老”模式的探究不難發(fā)現(xiàn)，推行“以房養(yǎng)老”的障礙主要有傳統(tǒng)觀念影響、推行機構(gòu)公信力不高、政策法規(guī)不完善、房屋價值評估難以科學化、社會福利機構(gòu)條件較差和對項目參與者條件限制苛刻。跨越這些障礙可以通過以下幾種途徑。