租房養(yǎng)老、換房養(yǎng)老以及倒按揭等多樣嘗試為商業(yè)性“以房養(yǎng)老”落地提供了可能性，但仍需法律和制度的支持

　　時(shí)隔兩年之后，上海再次試水商業(yè)性“以房養(yǎng)老”。

　　經(jīng)歷過(guò)2013年的輿論質(zhì)疑，金融機(jī)構(gòu)對(duì)最終房屋將作為抵押物收歸銀行處置的“倒按揭”業(yè)務(wù)更加謹(jǐn)慎。而更廣義的“以房養(yǎng)老”，包括“租房養(yǎng)老”、“換房養(yǎng)老”等產(chǎn)品，則迅速收到了市場(chǎng)的積極反饋。

　　多元化為商業(yè)性“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品落地提供了可能性。

　　作為基礎(chǔ)養(yǎng)老的補(bǔ)充手段之一，“以房養(yǎng)老”受既有觀念影響被長(zhǎng)期誤讀，頻遭冷遇。要想真正讓其符合實(shí)際需求，不斷完善獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，還需解決法律空白、制度設(shè)計(jì)、信用建設(shè)等諸多問(wèn)題。

　　租房養(yǎng)老和換房養(yǎng)老

　　2013年12月初，上海銀行以“房屋管家”為名正式推出了“以房養(yǎng)老綜合服務(wù)平臺(tái)”，主要內(nèi)容是提供代理租房、房屋買(mǎi)賣(mài)等服務(wù)。與“倒按揭”受到的冷遇不同，“租房養(yǎng)老”和“換房養(yǎng)老”很快出現(xiàn)了成功案例。

　　63歲的陳桂娣是一名失獨(dú)老人，每月退休金為2000元左右，一直靠出租自己第二處房產(chǎn)補(bǔ)貼生活。但隨著年齡的增長(zhǎng)，她對(duì)房屋維護(hù)、房租追討等繁瑣事務(wù)漸漸力不從心。在上海銀行一位工作人員的介紹下，她選擇了由房屋中介機(jī)構(gòu)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的“金色管家”業(yè)務(wù)。

　　“金色管家”是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一項(xiàng)既有業(yè)務(wù)。具體做法是，由中介機(jī)構(gòu)直接與房屋業(yè)主簽約，定期向房主支付租金。合同期內(nèi)的房屋維護(hù)、租客選擇，以及實(shí)際收取租金等工作，都由中介一手包辦。

　　上海銀行的養(yǎng)老金客戶(hù)在接受“金色管家”服務(wù)時(shí)，可以獲得一定程度的優(yōu)惠，包括免傭金，以及“免租期”縮短等。一般在與房主簽約時(shí)，中介機(jī)構(gòu)都會(huì)預(yù)留45天以上的“免租期”，在期間內(nèi)免予支付房租。

　　另一種模式——“換房養(yǎng)老”更為簡(jiǎn)單。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)方面稱(chēng)，上海銀行的養(yǎng)老金客戶(hù)若委托該公司進(jìn)行房屋置換，可以享受傭金優(yōu)惠。至于其中的賣(mài)房、買(mǎi)房流程，則與普通的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)異。

　　同時(shí)，上海銀行還與一些養(yǎng)老社區(qū)合作，盡量滿(mǎn)足老人們“換房養(yǎng)老”需求。“前兩天一個(gè)老年人打來(lái)電話(huà)，要進(jìn)行房屋置換，但指定要住到親和源去。我們與對(duì)方也有合作，可以享受專(zhuān)屬優(yōu)惠。”上海銀行養(yǎng)老金融部副總經(jīng)理沈潔介紹親和源是上海一處知名的老年人公寓，除硬件設(shè)施較為完善，還提供定期保潔、事務(wù)代辦和物品代購(gòu)等服務(wù)。

　　這種金融機(jī)構(gòu)與外部合作的“租房養(yǎng)老”、“換房養(yǎng)老”，可以算是一項(xiàng)新嘗試。“2013年9月12日我們開(kāi)了養(yǎng)老金融創(chuàng)新研討會(huì)，專(zhuān)家提出，“以房養(yǎng)老”并不等于‘倒按揭’。結(jié)合專(zhuān)家意見(jiàn)和客戶(hù)需求后，我們認(rèn)為這是一個(gè)很大的概念，遠(yuǎn)不止融資性的‘以房養(yǎng)老’需求。”沈潔說(shuō)。

　　在沈潔看來(lái)，“以房養(yǎng)老綜合服務(wù)平臺(tái)”，主要是協(xié)助老年人盤(pán)活固定資產(chǎn)，讓他們擁有更多流動(dòng)資金。

　　作為全國(guó)老齡化程度最高的上海市，在多年前便曾經(jīng)展開(kāi)“以房養(yǎng)老”試驗(yàn)。

　　2007年，上海市公積金管理中心進(jìn)行“以房自助養(yǎng)老”試點(diǎn)。但是，由于當(dāng)時(shí)很多房產(chǎn)并非老人獨(dú)立自有，子女有分歧，家產(chǎn)傳后的觀念、房?jī)r(jià)的不確定性及70年產(chǎn)權(quán)規(guī)定等因素加大了實(shí)施的難度。因此，公積金管理中心在經(jīng)歷三年多的努力之后，無(wú)奈停止了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)2013年9月公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果稱(chēng)：67.3%的受訪(fǎng)者傾向于“傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老”，21.2%傾向“社區(qū)居家養(yǎng)老”，僅有11.1%和0.4%分別傾向“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”和“其他方式養(yǎng)老”。而在農(nóng)村地區(qū)和低收入群體中，有74.1%月均收入2000元以下的受訪(fǎng)者傾向于“家庭傳統(tǒng)養(yǎng)老”，高出平均水平6.7個(gè)百分點(diǎn)；更有36.2%農(nóng)村受訪(fǎng)者的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源于子女的補(bǔ)貼。

　　但出人意料的是，調(diào)查報(bào)告顯示有73.1%的受訪(fǎng)者表示“贊同”或“較贊同”“以房養(yǎng)老”，僅26.9%表示“不贊同”。

　　清華大學(xué)公共管理學(xué)院教授楊燕綏分析，這種數(shù)據(jù)上的矛盾情況，意味著若將以房養(yǎng)老作為一個(gè)廣義概念看待，接受度也會(huì)相對(duì)較大。“比如說(shuō)老人有兩套房，一套自住一套出租，用租金補(bǔ)貼養(yǎng)老，反對(duì)的人自然就少。”

　　2012年7月，上海市民政局在答復(fù)人大代表議案時(shí)曾表示，“以房養(yǎng)老”可以有七種形式。除了“倒按揭”，以及前文提及的“租房養(yǎng)老”、“換房養(yǎng)老”、“售房養(yǎng)老”，還包括簽訂遺贈(zèng)贍養(yǎng)協(xié)議，出售房屋后向購(gòu)房者長(zhǎng)期租賃住房以購(gòu)房款補(bǔ)貼養(yǎng)老，以及家庭內(nèi)部“以房養(yǎng)老”等。