物業(yè)專項維修資金，被深圳市民比喻為“房屋醫(yī)保金”。“房屋醫(yī)保金”由兩部分組成：一是“首期歸集的專項維修資金”，由開發(fā)商繳納，按工程總造價的2%來計算，在辦理該物業(yè)項目初始登記前一次性劃入指定的物業(yè)專項維修資金專戶。另一部分是日常繳納，業(yè)主們按月上交，物業(yè)公司收納后按季度上交市里規(guī)定的物業(yè)專項維修資金專戶。

最新數(shù)據(jù)顯示，深圳市迄今為止一共收繳到“房屋醫(yī)保金”約75億元人民幣，而用出去的僅為4900多萬元。繳納了那么多資金，為何使用的不到0.7%？資金是怎樣管理的？它們安全嗎？

現(xiàn)行物業(yè)專修金管理規(guī)定中，有無阻礙業(yè)主順利使用這筆資金的“坎兒”？仍在“沉睡”中的巨額資金，如何能做到合理理財，將來用時不貶值？

帶著市民提出的這一連串疑問，記者踏上求證之旅。

申請維修資金不容易

2008年，張偉杏當選為羅湖區(qū)培森大廈業(yè)委會主任。他迫切想做的第一件事，就是為全樓224戶業(yè)主們把那3部老電梯換了。“電梯經(jīng)常沖頂、夾人、把人關(guān)在里面，隔一段時間，就會發(fā)生一次事故。”張偉杏說。

修電梯需要花錢。他到市區(qū)兩級住建部門去查，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商一直沒有移交“房屋醫(yī)保金”。按照法律規(guī)定，開發(fā)商得繳納80萬元。

開發(fā)商已經(jīng)倒閉了，他找到母公司。直到2010年10月，在羅湖區(qū)物業(yè)專修金管理中心大力支持下，這80萬元才追回來，入了市物業(yè)專修金管理中心的資金專戶。

有錢了，但花起來一樣不容易。按照《深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定》（下稱《管理規(guī)定》），培森大廈業(yè)主們要用這筆款，必須經(jīng)過一系列程序。從2012年1月開始，培森大廈業(yè)委會貼出了更換電梯的公告，同時按照專修金管理中心的要求，申請羅湖分局特檢科協(xié)調(diào)市特檢院派人進行電梯檢測，并出具是否更換或維修的報告。繼而，業(yè)委會又委托權(quán)威“造價咨詢單位”出具了工程預算書。再后，業(yè)委會又委托了有資質(zhì)的監(jiān)理單位。9個月后，培森大廈業(yè)主大會終于通過了申請使用物業(yè)專修金更換電梯的四項事宜。

這期間，電梯在不斷的事故中帶病運行。

6月17日，深圳市物業(yè)專修金管理中心收到了培森大廈物業(yè)公司提交的申請。6月19日，56萬元的專項維修資金打入公司賬戶。但更換電梯需要81萬元，還缺25萬元。

“賬上不是有80萬元了嗎，為什么不全部撥下來？”當?shù)弥凑铡豆芾硪?guī)定》最高只可以動用全部資金的70%時，張偉杏不由喟嘆：“本來有一大筆醫(yī)保金可以治好眼前的病，非得留下一些來備著以后看病，太教條了。”

5月底開始，培森大廈的3部電梯因未通過年檢，被羅湖分局封了1個月。“七八十歲的老人都得爬著上樓。”張偉杏對記者說。

至今，培森大廈的業(yè)主們?nèi)耘c新電梯無緣。最近的消息是，羅湖分局表示，根據(jù)羅湖區(qū)老舊電梯更新改造暫行辦法，可以補助培森大廈30%的工程款。但得等改造專家組評審過后，才能撥付。

專項資金理財收益率不高

記者見到景洲大廈業(yè)委會主任鄒家健時，他隨手扯過一張物業(yè)公司發(fā)來的公用設(shè)施維修資金申請給記者看：“又是來要維修金的。”有關(guān)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施建設(shè)、維修的支出單據(jù)，足足有一大厚本。

作為國內(nèi)少有的實現(xiàn)了業(yè)主自治的小區(qū)，景洲大廈業(yè)主們在維修資金的支出上，相比其他小區(qū)好一些。

2008年，他們通過自己努力，打贏了與開發(fā)商的官司，追回了開發(fā)商欠繳的“首期歸集專項維修資金”298.6萬元。2011年，他們又追回了小區(qū)停車場的收入200萬元。“我們一年日常收起來的專項維修基金才10多萬，而今年就已經(jīng)投入了30多萬進行日常維修，都是靠業(yè)主籌資來進行改造。”鄒家健說，維修自己的小區(qū)，業(yè)主們有這個覺悟。

從開發(fā)商手上追回的298.6萬元，已經(jīng)放在深圳市物業(yè)專修金管理中心資金專戶上近5年。景洲大廈業(yè)主們通過業(yè)主大會做出決議，這筆款專用于將來更換電梯。可是5年了，只增值了13萬不到。鄒家健說“2008年的時候，三年定期存款利率接近7%，如此我們一年就該有近20萬的利息收入。”他掰著手指算，顯然收益太低了。

與此形成鮮明對比的是，業(yè)委會當年把追回的小區(qū)停車場收入200萬元存了三年定期。“2011年三年期利率是5%，明年到期結(jié)算，我們將有30萬元的增值。”

收益差距為何如此之大？

鄒家健翻開一本政策問答小冊子指給記者看：“物業(yè)專項維修資金自存入銀行專戶之日起按銀行活期利率計息，利息轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金滾存、使用。”這是《管理規(guī)定》的第二十七條第一款。

鄒家健說，市物業(yè)專修金管理中心相關(guān)工作人員也說，資金只有四成是存活期的，用于日常的支出，其余六成拿去綜合理財了，收益全歸業(yè)主，而且利率也會高于活期。

“但事實是，我們的資金受損了。”對此，鄒家健很無奈。他告訴記者，70多億元的資金如果不好好進行理財，業(yè)主們的損失將是巨大的。

政府服務不應變成擴權(quán)

長城一花園是1994年以前入伙的老舊小區(qū)，專項維修資金完全是業(yè)主們從2005年開始自己建立起來的。當年，鄧和任主任的業(yè)委會同物業(yè)公司重新簽訂合同，確定了雙方的角色定位：業(yè)主是消費主體，物業(yè)公司是服務主體，之間是契約關(guān)系。按這樣的邏輯，之前由物業(yè)公司收管的本體維修資金、公共物業(yè)租金等都明確歸業(yè)主共同所用。

“區(qū)資金管理中心發(fā)過幾次文件，說小區(qū)有幾百萬維修資金，要不要交上來。我們認為這是自籌的，交上去不符合法律規(guī)定。”走在小區(qū)里，鄧和告訴記者，2008年業(yè)主們支持設(shè)立物業(yè)專項維修資金管理中心，是因為當時錢在開發(fā)商手上沒拿回來，加上很多小區(qū)沒有業(yè)委會，談不上由業(yè)主來管這筆錢，所以呼吁政府要管起來，從開發(fā)商手上把錢拿回來交給業(yè)主。

“現(xiàn)在讓業(yè)主們疑慮的有兩條。一是凡是維修資金必須歸集到管理中心，二是要使用這筆錢時，程序很繁雜。”鄧和說，強制歸集不對，如果小區(qū)能自己管起來，可以不用放過去，這也是符合法律規(guī)定。至于設(shè)立申請程序門檻，無非是擔心錢被亂花掉，不能說沒有道理，但要有個度，一般情況下還是要尊重業(yè)主的自主權(quán)，不能把服務變成擴權(quán)，一定要建立服務意識。

不同的社區(qū)，“房屋醫(yī)保金”的繳納、管理和使用，呈現(xiàn)不同的特色。這對于形成全市統(tǒng)一的、規(guī)范化的房屋維修專項資金體系，是一個挑戰(zhàn)。但同樣，為什么一些社區(qū)的資金管理，收益就比統(tǒng)管的高？還有，一些開發(fā)商并沒有依法繳納“房屋醫(yī)保金”，這個責任究竟該誰負？總不能向業(yè)主們問責吧！