無憂保醫(yī)療保險早報：

發(fā)改辦價格[2006]2405號

國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于征求

對《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》

（征求意見稿）意見的函

各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市、副省級省會城市發(fā)展改革委、物價局：

為提高政府定價的科學(xué)性和合理性，根據(jù)《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》（國家發(fā)展改革委42號令）的規(guī)定，我們起草了《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》（征求意見稿）?，F(xiàn)印發(fā)你們，請認真研究提出修改意見，于11月30日前將修改意見報送我委（價格司），同時將意見的電子文檔發(fā)送至我委價格司電子郵箱(gjjw0069@mx.cei.gov.cn或chengbenchu@npcs.gov.cn)。本通知附件電子文檔請在國家發(fā)展改革委門戶網(wǎng)站(www.ndrc.gov.cn)和全國成本調(diào)查網(wǎng)（www.npcs.gov.cn）下載。

聯(lián)系人：萬勁松　010－68501097

附件：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）（征求意見稿）

附：

物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）

（征求意見稿）

第一條 為規(guī)范政府價格主管部門物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審行為，提高政府制定物業(yè)服務(wù)價格的科學(xué)性、合理性，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》等法律、規(guī)章和有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于政府價格主管部門制定實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費時，對提供相關(guān)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營者實施定價成本監(jiān)審的行為。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對所服務(wù)小區(qū)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等的活動。

第四條 物業(yè)服務(wù)定價成本審核應(yīng)當(dāng)遵循下列主要原則：

（一）合法性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國會計法》等有關(guān)法律、行政法規(guī)和財務(wù)會計制度的規(guī)定。

（二）合理性原則。影響定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或社會公允水平。

（三）相關(guān)性原則。計入物業(yè)服務(wù)定價成本的費用，需為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或間接相關(guān)的費用。

（四）權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。本期成本應(yīng)負擔(dān)的費用，不論款項是否支付，均應(yīng)計入本期成本；不屬于本期成本應(yīng)負擔(dān)的費用，即使款項已經(jīng)支付，也不得計入本期成本。

第五條 物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告以及審核無誤、手續(xù)齊備的原始憑證及賬冊為基礎(chǔ)，做到真實、準(zhǔn)確、完整、合理。

新投入使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者如不能提供上述資料，物業(yè)服務(wù)定價成本應(yīng)以審查批準(zhǔn)的前期物業(yè)管理方案為基礎(chǔ)、按照本辦法規(guī)定的成本項目、參照其他物業(yè)服務(wù)平均合理的費用支出水平測算確定。

第六條 物業(yè)服務(wù)定價成本由管理人員費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、電梯及增壓水泵日常運行維護費用、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊費、經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用等組成。

第七條 管理人員費用，指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者按規(guī)定發(fā)放給在物業(yè)服務(wù)小區(qū)從事管理工作的人員工資及按規(guī)定提取的福利費、繳納的各項社會保障費。本辦法所稱社會保障費，是指根據(jù)國家有關(guān)制度規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險和住房公積金等。

第八條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行及維護費，指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、排污、監(jiān)控、道路、照明等共用部位的正常運轉(zhuǎn)、維護保養(yǎng)所需的日常運行費用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等，不包括保修期內(nèi)的維修費、應(yīng)由物業(yè)維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。

第九條 綠化養(yǎng)護費，指管理、養(yǎng)護綠化設(shè)施的費用，包括綠化工具購置費、勞保用品、農(nóng)藥化肥費、補苗費、綠化用水和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。不包括開發(fā)企業(yè)支付的種苗種植費和前期維護費。

第十條 清潔衛(wèi)生費，指公共區(qū)域衛(wèi)生打掃、經(jīng)常性的保潔所需費用，包括購置工具、勞保用品、消毒費、化糞池清理、清潔用料、垃圾清運、環(huán)衛(wèi)所需費用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。

第十一條 秩序維護費，包括器材裝備費、保安人員人身保險費、由物業(yè)管理企業(yè)支付的保安服裝費和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。

第十二條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用，指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者為小區(qū)辦理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準(zhǔn)。

第十三條 電梯及增壓水泵日常運行維護費，指為維護電梯及增壓水泵正常運行而發(fā)生的電費等日常運行、維修費和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利費、社會保障費等，不包括保修期內(nèi)的維修費以及應(yīng)由物業(yè)維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。

第十四條 辦公費，指物業(yè)管理企業(yè)為維護服務(wù)小區(qū)正常的物業(yè)管理活動而用于辦公所需的費用，包括辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊費、書報費、管理費分?jǐn)?、財?wù)費用等其它費用。

管理費分?jǐn)?，指上級物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者分?jǐn)偟墓芾碣M用。

第十五條 固定資產(chǎn)折舊費，指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)、由物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工具維修設(shè)備及其他設(shè)備等。不屬于物業(yè)服務(wù)主要設(shè)備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)。

第十六條 經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用，指按規(guī)定程序，經(jīng)業(yè)主大會同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。

第十七條 物業(yè)服務(wù)定價成本相關(guān)項目按本辦法第十八條至第二十六條規(guī)定的方法和標(biāo)準(zhǔn)審核。

第十八條 物業(yè)服務(wù)小區(qū)服務(wù)的從業(yè)人員指直接從事物業(yè)管理小區(qū)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人員，包括：在崗職工（含合同制職工）、臨時工及其他聘用、留用的人員。

各項人員數(shù)指標(biāo)均按年平均數(shù)確認。人員數(shù)量應(yīng)符合國家規(guī)定的定員標(biāo)準(zhǔn)，實際人員數(shù)量超過定員標(biāo)準(zhǔn)上限的，按定員標(biāo)準(zhǔn)上限核定；實際人員數(shù)量低于定員標(biāo)準(zhǔn)下限的，按定員標(biāo)準(zhǔn)的下限核定。

第十九條 人均工資原則上據(jù)實核定，但最高不能超過當(dāng)?shù)匦袠I(yè)職工平均工資；當(dāng)?shù)匦袠I(yè)職工平均工資按統(tǒng)計部門公布的數(shù)據(jù)確定，最高不得超過當(dāng)?shù)厣鐣骄毠すべY的1.2倍。人員工資總額按照核定的人員數(shù)量和人均工資核定。

第二十條　社會保障費計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定，計提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定。職工福利費按核定的工資總額14%計提。醫(yī)療保險費用已在職工福利費中列支的，不得在社會保障費中重復(fù)計算；其他應(yīng)由職工福利費列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復(fù)計算。

第二十一條 產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有的物業(yè)服務(wù)用固定資產(chǎn)不計提折舊;閑置超過9個月的固定資產(chǎn)，不計提折舊；固定資產(chǎn)提足折舊后，不論是否繼續(xù)使用，均不得再提取折舊；提前報廢的固定資產(chǎn)，也不能補提折舊。

固定資產(chǎn)折舊原則上按照監(jiān)審核定的固定資產(chǎn)原值和財務(wù)制度規(guī)定的分類折舊年限中值核算。重要固定資產(chǎn)實際可使用年限超過財務(wù)制度規(guī)定的分類折舊年限上限10年以上的，價格主管部門可按照保護消費者利益和促進行業(yè)發(fā)展的原則合理確定其折舊年限。

第二十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營所得的收益，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。未進入專項維修資金部分應(yīng)從物業(yè)服務(wù)成本中抵扣。

第二十三條 針對特定物業(yè)安裝設(shè)備、提供服務(wù)等發(fā)生的費用，應(yīng)分別單獨核算，并由特定物業(yè)業(yè)主承擔(dān)。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者對某些專業(yè)知識或?qū)I(yè)技能較強的公共性服務(wù)內(nèi)容采用承包形式外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按簽訂的服務(wù)承包合同所確定的承包金額核定。

第二十五條 管理費分?jǐn)傇瓌t：從事物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營者只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)計費面積或按應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費加權(quán)分?jǐn)?；物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者兼營其它業(yè)務(wù)的，則按實現(xiàn)收入所占比重分?jǐn)偂?/p>

第二十六條 物業(yè)服務(wù)單位成本，根據(jù)物業(yè)管理面積按不同物業(yè)類型分別核算。

第二十七條 本辦法未具體規(guī)定審核標(biāo)準(zhǔn)的其他費用項目按照有關(guān)財務(wù)制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實核定，但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會公允的平均水平。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)定價成本相關(guān)指標(biāo)。

（一）服務(wù)小區(qū)示范等級，指政府主管部門組織評定的示范優(yōu)秀小區(qū)稱號。

（二）服務(wù)小區(qū)綠化率，指小區(qū)綠化面積占其總占地面積的比率，計算公式為：

服務(wù)小區(qū)綠化率=小區(qū)綠化面積÷小區(qū)占地面積×100%

（三）服務(wù)小區(qū)入住率，指小區(qū)已入住戶數(shù)占其總戶數(shù)的比率，計算公式為：

服務(wù)小區(qū)入住率=小區(qū)已入住戶數(shù)÷小區(qū)總戶數(shù)×100%

（四）服務(wù)小區(qū)物業(yè)管理面積，指應(yīng)收取小區(qū)物業(yè)服務(wù)費的計費建筑面積。

（五）物業(yè)管理用房面積，指用于物業(yè)管理小區(qū)的物業(yè)管理用房面積，不包括物業(yè)經(jīng)營用房面積。

（六）物業(yè)服務(wù)費收繳率=實收物業(yè)服務(wù)費÷應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費×100%

（七）服務(wù)小區(qū)公共配套設(shè)施項目，指物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)設(shè)置的網(wǎng)球場、游泳池、健身房、閱覽室、活動室、幼兒園等硬件配套設(shè)施設(shè)備。

第二十九條 本辦法由國家發(fā)展和改革委員會解釋。

第三十條 本辦法自2007年　月　日起施行。

國家發(fā)展和改革委員會辦公廳

二○○六年十月二十四日

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